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物業行業進入門檻較低，規模化門檻較高。由于進入門檻較低，業內競爭較為激烈。與此同時由于多數物管公司為開發商子公司，加之區域上的分散，行業集中度較低，最大的企業彩生活市場占有率僅 1%，行業規模化門檻較高。

行業處于高增長階段。隨著城鎮化的深化和人均可支配收入的不斷增加，國內的土地供應近年來持續增加。其中作房地產用途的新增土地供應由 2008 年的 7.5 億平方米增加至 2013 年的約 20 億平方米，復合年增長率達 21.6%。同時國內在建住宅的總建筑面積從 2008 年的 22.2 億平方米增加至 2013 年的 48.6 億平方米，復合年增長率達 16.9%。已竣工住宅的建筑面積從 2008 年的 5.4 億平方米增加至 2013 年的 8.9 億平方米，復合年增長率達 7.7%。我們認為國內住宅在建的建筑面積依舊處于高位，隨著未來竣工面積的不斷增長，物業管理的新增社區數量有望繼續保持高增速，行業空間廣闊。

本文選自中國產業信息網《2015-2020年中國物業管理市場監測及發展前景預測報告》

全國房地產用地供應面積增長迅速

全國住宅在建面積和竣工面積持續增長

百強企業規模穩步增長。根據中國指數研究院的資料，自 1980 年代起，中國物業管理行業不斷演變，行業集中度較低，未來增長及整合空間大。

自 2008 年至 2012 年，物業管理百強企業所管理的平均建筑面積由 670萬平方米增加至 1,350 萬平方米，復合年增長率為 19.1%。于 2012 年，隨著政府宏觀經濟調控的深入，房地產市場快速增長的勢頭備受遏制，但物業服務百強企業憑借良好的品牌知名度及優質的服務，在市場中依舊維持競爭優勢。至 2012 年底，物業管理百強企業的在管物業平均數為 79 個，自 2008 年起復合年增長率為 16.4%。

物業管理行業百強企業的規模逐步增長

本文選自中國產業信息網《2015-2020年中國物業管理市場監測及發展前景預測報告》

集中度較低，整合趨勢強烈。彩生活作為國內最大物業管理公司，目前市場份額小于 1%，行業百強企業的市場份額估計為 5.8%，而每年的市場新在建面積不斷增加，可管理存量處于穩步增長期。由于勞動力成本的上升，傳統物管公司盈利的增速不斷下滑，行業轉型和整合大幕已拉開。隨著彩生活的成功上市和較強盈利能力的體現，更多物管公司開始重視業務模式的縱向創新和規模橫向擴張的必要性。業務模式逐步轉為物業管理服務為基礎，多元化發展成趨勢。

空間廣闊，行業容量達萬億。根據我們的測算，到 2020 年城鎮人口的住房存量將接近 300 億平米，其中城鎮人口將達到 8.7 億。我們保守估計，假設 2020 年全國住宅均價 7000 元每平米（百城價格指數三線城市均價為 6800 元每平米），存量住宅的價值為 210 萬億。

2020 年住房存量約 300 億平米

租房及出售需求產值空間約 1300 億。假設城鎮存量住宅每年 2%的流通率，其中傭金為 2%，二手房交易的市場容量在 840 億左右。與之類似，我們測算租房需求的所產生的市場容量在 500 億以上。

消費及金融需求產值空間約 850 億。社區居民消費需求和金融需求空間巨大。之前主要由商場、超市和銀行等載體所承擔。按照 2014 年城鎮居民每年的人均消費支出 2 萬元計算， 2020 年城鎮居民的每年消費總產值 17 萬億人民幣的規模。若假設社區未來可肩負其中 25%的功能，傭金比率為 2%，市場容量將達 850 億。

物業管理及維修需求產值空間為 7200 億。假設物業管理費（包括維修費用）為 2 元每平米每月，按照 2020 年 300 億平米的住房存量而言，物業管理的市場空間為 7200 億。

整體來看，整個行業物業管理的空間為 9300 億。按市占率 1%來計算，未來產生一個年收入百億級別的公司是必然趨勢，我們認為彩生活作為行業的先驅者，先發優勢明顯，且擁有良好的互聯網創新思維，將成為全行業的整合者。

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