記者最近在國內(nèi)部分知名網(wǎng)站上看到，很多新聞都在大肆宣傳樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”、樓市“泡沫”破裂、樓市即將“崩盤”。文章都采用了較為醒目的方式，向市民宣講著樓市“危險論”。中國樓市經(jīng)歷了2013年的輝煌，在2014年伊始卻在“量”、“價”上來了個大拐彎，是什么原因引起的這種現(xiàn)象呢？帶著問題記者采訪了濟(jì)南龍騰國際花園的趙總。

　　記者：關(guān)于濟(jì)南樓市在2014年的走勢，在房價上您有一個怎樣的預(yù)測？

　　趙總：全國1、2月份的樓市情況有漲有跌，就具體到濟(jì)南市場而言，在2014年或許會有銷量上的波動，或許部分樓盤在價格上會有所波動，但是不會出現(xiàn)大面積或者大幅度的房價下降。

　　記者：部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為2014年的濟(jì)南樓市可以看成“先揚(yáng)后抑”：即上半年的熱銷和下半年的“平靜”，您是怎么看待的？

　　趙總：上半年的熱銷可以看成是開發(fā)企業(yè)受銀行信貸的限制而不得不作出的銷售任務(wù)上的調(diào)整。在2013年年底時，房企從銀行貸款是相當(dāng)難的，所以今年很多房企在制定銷售任務(wù)時都會把時間定在9、10月份，所以很多企業(yè)會在上半年的時候加速、加量推盤，為的是能提前完成任務(wù)。至于下半年的“平靜”而言是相對于樓盤放量來說的，仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，二環(huán)以內(nèi)的樓盤在價格上一直都比較堅(jiān)挺，市場上并未出現(xiàn)大量的放盤。反倒是西客站片區(qū)可能會出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，樓盤之間的競爭會比較激烈，或許該片區(qū)會出現(xiàn)降價銷售的情況。

　　記者：針對目前國內(nèi)部分一線城市出現(xiàn)大幅降價和售樓處被打砸的現(xiàn)象，您有什么認(rèn)識？濟(jì)南會出現(xiàn)大幅降價的現(xiàn)象嗎？

　　趙總：樓盤降價首先要看降價背后的原因。就濟(jì)南而言，樓盤降價取決于三個要素：地價、稅收和銀行信貸。地價是房價制定的第一步，地價高走也就難以抑制樓價的高走，地價不降，樓盤的售價是不可能下降的。然后就是關(guān)于房企繳納的各種稅費(fèi)，部分稅費(fèi)不能減免，房價也沒法降低。最后一個也是比較重要的一個就是銀行的信貸發(fā)放，銀行信貸發(fā)放難導(dǎo)致很多房企走向民間借貸。民間借貸利息高，也就直接增加了企業(yè)成本，提高了房子的價格。

　　2014年房地產(chǎn)市場分化或加劇

　　從目前的市場表象來看，一線城市和三四線城市呈現(xiàn)出了不同的特征，三四線城市較大的供應(yīng)量已經(jīng)超出了地區(qū)的實(shí)際需求量，房屋的空置率在逐漸增高，空城的數(shù)量也在增加。很多中小房企因?yàn)闊o法盡快的回籠資金，所以出現(xiàn)很多“跑路”、“破產(chǎn)”、“轉(zhuǎn)行”的情況。就大型房企而言，會逐漸增大市場的占有比例。

　　拿2013年來講，一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風(fēng)險，三四線城市相對來講由于市場供應(yīng)量充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲動力不是很充足，甚至在2014年年初，韶關(guān)、溫州、包頭等城市已經(jīng)出現(xiàn)房價下降的現(xiàn)象，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯“分化”現(xiàn)象。尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)。同策咨詢的張宏偉認(rèn)為銀行信貸政策差別化的執(zhí)行，2014年調(diào)控政策強(qiáng)化對于不同城市的“分類指導(dǎo)”，將導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，這樣將導(dǎo)致大多數(shù)品牌房企的布局戰(zhàn)略相對應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化一二線核心城市的布局，甚至放棄經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期不好的三四線城市。

　　部分開發(fā)商為了快速的回籠資金去開發(fā)其他項(xiàng)目，在“非常時期”也會采用降價促銷的形式，畢竟企業(yè)的資金鏈良性運(yùn)轉(zhuǎn)才是企業(yè)生存下去的要素。

國內(nèi)1、2月樓市表現(xiàn)差異大

　　進(jìn)入到2月以來，國內(nèi)陸續(xù)有樓盤大幅降價、售樓處遭遇打砸的情況發(fā)生，刺激民生的“樓價下跌”事件又重新走進(jìn)了大眾視野。同時還出現(xiàn)了部分三四線城市房價遭遇“腰斬”和“鬼城”增多的現(xiàn)象，一二線城市和三四線城市的不同表現(xiàn)所帶來的負(fù)面影響是否會落地到濟(jì)南呢？濟(jì)南融匯愛都的負(fù)責(zé)人吳總向記者進(jìn)行了解釋。2014年上半年濟(jì)南樓市還是以走量為主，價格不會出現(xiàn)較大的波動。市場走勢還要看“兩會”的結(jié)果，如果在兩會上出現(xiàn)關(guān)于樓市收緊的政策，那么濟(jì)南的樓市在下半年將會出現(xiàn)一個僵持的局面； 如果出現(xiàn)樓市利好消息，那樓市將會呈現(xiàn)一個比較好的銷售態(tài)勢。

　　依據(jù)吳總個人經(jīng)驗(yàn)來說，濟(jì)南不會出現(xiàn)較大面積的價格波動，吳總認(rèn)為濟(jì)南的剛需量大，目前的市場供給和實(shí)際需求還是不匹配的，市場還是有較大的需求空間。如果出現(xiàn)不利于樓市的政策，或許會出現(xiàn)銷售上的僵持或漲幅的降低。濟(jì)南目前還存在不少價值洼地，如城南融匯愛都和魯能領(lǐng)秀城和西客站周邊的樓盤，這些地區(qū)的真實(shí)價值并未得到有效釋放，未來一旦市場重新復(fù)蘇價格上極有可能會再有提升。

　　行業(yè)的唱衰、銀行信貸的收緊、企業(yè)回籠資金等多重因素都集合在了一起，貌似中國的樓市又有回到2008年的趨勢，不論未來怎樣還讓我們拭目以待。本刊記者馬妍

　　國土部問計(jì)一線基層“新土改”落地進(jìn)入倒計(jì)時

　　日前國土部召開全國深化土地管理制度改革地方座談會，并在會上討論了《深化土地管理制度改革總體思路框架》(征求意見稿)內(nèi)容。意見稿提出了改革的目標(biāo)和總體思路，強(qiáng)調(diào)了改革的原則和底線，確定了改革的重點(diǎn)任務(wù)，明確了改革的保障措施。“土地管理制度尤其是農(nóng)村土地管理制度改革要接地氣、順民意、尊民愿、問民計(jì)、維民權(quán)，問計(jì)基層和一線，廣泛聽取基層意見，認(rèn)真總結(jié)基層開創(chuàng)的鮮活經(jīng)驗(yàn)，加快研制總體思路框架，深化土地管理制度改革。”國土部副部長王世元在上述座談會上說，而且這已經(jīng)是他在不到兩個月時間里第二次專門談及此項(xiàng)改革。“深化農(nóng)村土地使用制度改革的方案是我們的總體框架，在這個方案的基礎(chǔ)上，我們要逐步細(xì)化安排，比如哪一項(xiàng)工作需要試點(diǎn)，都要單項(xiàng)提出來，報(bào)中央政府批后積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。”王世元說。據(jù)他透露，集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市，國土部正在研究細(xì)化思路和任務(wù)。

　　目前可以肯定的是，新土改方案正在加緊設(shè)計(jì)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)已進(jìn)入“倒計(jì)時”。而記者從權(quán)威渠道和近期透露出的最新信息來看，“存量農(nóng)地”和“新增農(nóng)地”均有先期進(jìn)入試點(diǎn)的可能性，只是針對“不同的地”，要制定“不同的改革方案”。這也給了各地不同試點(diǎn)的猜想空間。記者注意到，其中，“存量農(nóng)地”即為過去由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地，而“新增農(nóng)地”為新增農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地。

　　對此，權(quán)威人士分析指出，雖都為農(nóng)地，但兩者所涉及的法律規(guī)定也并不相同。其中過去由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地。其出讓、轉(zhuǎn)讓出租的依據(jù)是土地管理法六十三條的規(guī)定。這方面改革探索涉及的問題包括如果仍然使用原地塊，但改變了企業(yè)的合資方或產(chǎn)業(yè)屬性，需要履行哪些法定程序；由于規(guī)劃調(diào)整或者因環(huán)保、基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因不再使用原地塊，需要經(jīng)過何種方式和什么程序才能實(shí)現(xiàn)原土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，經(jīng)過這一輪史上最嚴(yán)房地產(chǎn)市場調(diào)控，“去投資化”調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，各個城市逐漸回歸到以供需為主的市場基本面本質(zhì)。據(jù)《2013胡潤財(cái)富報(bào)告》顯示，中國四種類型的千萬富豪中，炒房者就占有一席，炒房者指的是主要投資房地產(chǎn)并擁有數(shù)套房產(chǎn)的人，他們占千萬富豪的15%，大約有16萬人，比2012年增加1萬。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已逝的大背景下，依靠房地產(chǎn)繼續(xù)致富已不像以往那樣輕松。雖然房地產(chǎn)仍然是最重要的投資品種，但投資難度越來越大，不少值得投資的物業(yè)因被限購難以購買，而投資不限購的商業(yè)地產(chǎn)不僅風(fēng)險大還需要專業(yè)知識和眼光。目前，在廣州中心區(qū)購買一套兩房單位至少要投入兩百萬左右，這樣的高門檻必然使得一些資金不雄厚的小投資者離場，而且在現(xiàn)階段交易稅費(fèi)高且交易限制多的情況下，短線炒房已很難獲利，中長期投資將是大勢所趨，這對資金的占用要求也更高。在房產(chǎn)投資門檻漸高，獲利難度增加的同時，市場上的投資渠道、產(chǎn)品卻有日益增多趨勢，商品房、寫字樓、黃金、債券基金、貨幣基金、銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品等都是可以選擇的對象，由于貨幣政策偏緊，不少銀行推出年化收益率5%-6%甚至更高的理財(cái)產(chǎn)品，比投入數(shù)百萬租金回報(bào)卻不過2%-3%的房產(chǎn)投資似乎更有吸引力，而以余額寶等為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品的出現(xiàn)更讓投資方式發(fā)生改變，今年，或許有更多人不再將投資的眼光緊緊盯著房產(chǎn)上，房產(chǎn)投資市場的分化或也是種趨勢。