物業服務不好怎么辦？因房屋質量引發的問題如何處置？公共部位被用來種菜養雞誰來管？……這些讓業主苦惱不已的小區問題將隨著《唐山市物業管理條例》的施行而解決。記者9日獲悉，備受關注的《唐山市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)日前獲河北省人大常委會批準，將于明年5月1日起正式施行。這是唐山市第一部關于物業管理的地方性法規，也是全省繼石家莊后出臺的第二部。《條例》的出臺，標志著唐山市物業管理將逐步走上法制化、規范化的軌道。
據了解，1995年以來，隨著住房制度改革和城市化進程加速，唐山市物業管理行業得到了較快發展。截至2012年7月，全市已有注冊物業服務企業408家，這些物業服務企業對總建筑面積達4763萬余平方米的593個住宅和非住宅物業項目實施了物業管理。
隨著物業管理行業的發展，物業管理實踐中也出現了一些不容忽視和亟待解決的問題。政府相關部門、房地產開發企業、物業服務企業、業主之間權利義務不明晰，因物業質量、維修責任、物業服務、費用收繳等引發的物業管理糾紛日趨增多，有的已經影響到物業服務企業的生存和居民的日常生活。
唐山市住建局物業管理處王建亞處長介紹，《條例》共計9章79條，明確了相關部門、企業和業主的權利義務，對一些長期存在卻又難以解決的問題進行了規范，今后與物業管理相關的主體維權將更加方便。
關鍵詞：物業管理模式
目前唐山市大多數新建住宅小區和所有老舊住宅區未能做到由業主選聘物業服務企業。新建小區多數是由開發建設單位指定物業服務企業管理或者自行組建物業服務實體實行自建自管；老舊小區多數是由政府管理或者是產權單位對出售后舊公房管理的延續。按照國家《物業管理條例》規定來規范唐山市的物業管理活動，不能完全解決實際問題。
因此《條例》第二條提出了“標準物業管理”和“準物業管理”兩個概念，將所有住宅區的管理活動均納入物業管理活動中，為業主提供自愿選擇管理方式的權利空間。同時，第三條對政府工作提出了要求，并做出了“逐步推行標準管理”、“提倡和保障業主選聘物業企業”的規定。
關鍵詞：居民委員會代行業主委員會職責
按照《物權法》規定，業主是物業管理活動的權利主體。但目前唐山市多數住宅區尚不能做到業主通過業主大會、業主委員會實施共同管理，造成業主權利不能集中體現，物業管理活動不能正常開展，業主與物業服務企業不能有效溝通，雙方的合法權益難以得到有效保障。
《條例》第十五條至第十九條規定，在小區業主不能通過業主大會實施共同管理、未能成立業主委員會時，可以由社區居委會代行業主委員會職責，承擔在小區物業管理活動中的相應權利、義務；同時，對代行職責的相關事宜做出了具體規定。
關鍵詞：業主委員會代行物業服務企業職責
按照《物業管理條例》規定，物業服務企業按照合同承擔物業服務職責。為解決業主委員會與物業服務企業合同簽訂前的物業服務問題，《條例》第二十七條規定，可以由業主委員會代行物業服務企業職責，承擔物業服務企業義務，逐步創造條件，實施標準物業管理，同時對代行職責的期限等事項做出了規定。
關鍵詞：物業收費
目前，唐山市物業服務費繳費率僅為50%左右，收費難已成為困擾物業管理活動的瓶頸。為解決物業服務質量和物業服務費繳費率相互制約問題，《條例》第四十一條規定“物業服務費由物業服務企業或者業主委員會收取”，嘗試建立一種新的收費機制，即可以由業主委員會收取費用，然后根據管理服務實際情況、業主滿意程度、專業單位評價，按照一定比例定期撥付物業服務企業。
對于物業服務企業代收費用，《條例》第四十三條規定，物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主收取額外費用，委托單位應當根據雙方約定向物業服務企業支付相關費用。
關鍵詞：質量保修金
相當一個時期以來，開發建設期間遺留的質量問題以及保修責任不落實問題，侵害了業主的權益。同時，一些開發建設單位將自身的責任轉嫁給物業企業，增加了物業服務企業維修量，因質量問題產生的糾紛也影響了業主與物業企業的關系，不利于物業管理活動的開展。
為強化開發建設單位的保修責任，《條例》第六十條規定，新建住宅物業實行質量保修金制度，具體保修標準按照《房屋建筑工程質量保修書》執行。建設單位在新建住宅物業保修期起始日之前，按照住宅物業建筑安裝總造價的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門交存物業質量保修金。
建設單位不履行保修義務的，業主或者業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經市、縣(市)住房和城鄉建設行政部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。
關鍵詞：物業管理區域
《條例》第五十二條對物業管理區域內禁止的行為做出了明確規定。諸如擅自占用、損壞物業的共用部位、共用設施設備及附屬設施；私圈、私占、私建停車場地；侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設施；違反規定燃放煙花爆竹；違反規定飼養動物等多種行為都是應當禁止的。
同時《條例》第七十二條規定，單位或者個人違反本條例第五十二條規定的，由有關行政主管部門按照職責分工依照相關法律、法規、規章的規定予以查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理；給他人造成損害的，依法承擔民事責任。
關鍵詞：小區車輛停放
對于小區停車，《條例》第五十三條規定，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當優先滿足業主、物業使用人停車需要，對車庫、車位的處分情況應當予以公布。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫、車位出租給物業管理區域外的單位和個人的，每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
同時，《條例》對需要占用業主共有的道路或者其他場地設置車位停放車輛的情況進行了規定和說明。
《條例》第七十條規定，建設單位違反第五十三條規定，不公布物業管理區域內規劃的車庫、車位的處分情況的，給予警告；未首先滿足業主停車需要，將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人的，給予警告并責令限期改正；逾期不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
