一、什么是《辦法》所稱的住宅物業服務收費？
本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。
物業管理活動的基礎是物業服務合同，物業服務企業根據合同約定向業主或物業使用人提供物業服務，業主或物業使用人根據物業服務合同繳納相應的物業服務費，雙方是平等的民事法律關系。物業服務企業的管理內容一般包括以下兩個方面：一是對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理；二是維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。
二、住宅物業服務收費所遵循什么樣的定價原則？
住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
三、住宅物業服務收費包括幾種定價形式？
住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅前期物業服務費采取包干制的實行政府指導價，非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費、停車服務費實行市場調節價由雙方合同約定。
四、實行政府指導價的物業服務收費是由什么部門制定的？
普通住宅前期物業服務費采取包干制的實行政府指導價，歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同市物業主管部門制定，報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣（市）、長清區基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內合同約定。
五、普通住宅物業服務收費是如何確定的？
普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。各縣（市）、長清區參照執行。
我市普通住宅物業服務收費政府指導價格根據《濟南市普通住宅物業服務等級標準》規定的服務內容、服務質量以及等級標準分等級定價，其中《等級標準》分為公共性物業服務等級服務標準和特種設施設備維護運行服務標準兩部分。公共性物業服務等級標準按物業服務質量分為一星級至五星級五個等級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高，服務標準越高，對應的物業服務收費指導價格越高。特種設施設備維護運行服務標準不分等級。
六、市內各區普通住宅物業服務收費政府制定的基準價格具體是多少？
物業服務收費基準價格為公共性物業收費標準與特種設施設備維護運行服務收費標準之和。其中公共性物業收費標準分為一星級至五星級，五個等級，其政府指導價格為：一星級0.50元/平方米·月；二星級0.75元/平方米·月；三星級1.00元/平方米·月；四星級1.30元/平方米·月；五星級1.60元/平方米·月。特種設施設備維護運行服務不分等級，包括電梯維護運行以及自動消防控制設施維護運行兩部分。電梯維護運行費為0.35元/平方米·月，自動消防控制設施維護運行費為0.20元/平方米·月。在前期物業管理階段，建設單位與其選聘的物業服務企業應根據所能提供的物業服務項目及質量標準，選擇物業服務等級，在對應的政府指導價范圍內通過合同約定具體物業收費標準。
七、普通住宅物業服務成本一般包括哪幾部分？
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業的固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
八、《辦法》對前期物業服務合同有怎樣的規定？
建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同應當約定以下內容：物業服務等級、物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應當包含上述物業服務合同內容。
九、《辦法》對物業服務費繳費起點以及預收期限是如何規定的？
業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費由開發建設單位交納。業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
十、《辦法》及配套文件對物業服務收費計收原則是如何規定的？
物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室的物業服務收費實行市場調節價，可高于住宅物業服務收費標準，由雙方協商確定。獨立專有車庫，需要按照房屋權屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業服務費。
十一、前期物業合同按規定向政府價格主管部門備案時應提供哪些資料？
物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起三十日內，將營業執照、資質證書、物業服務合同和物業服務成本等相關資料分別向物業所在地市、縣（市）、長清區價格主管部門備案。
十二、對于分期開發、分批交付的住宅項目物業服務費的收繳《辦法》是如何規定的？
因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成物業管理區域配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，業主交納的物業服務費適當降低，降低幅度應在約定收費標準的30%以內，由開發建設單位與物業服務企業協商約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
十三、《辦法》及配套文件對已簽訂物業服務合同項目與《辦法》的銜接問題是如何規定的？
物業服務合同約定期限的，在合同期內，物業服務及其收費標準仍按合同約定執行；物業服務合同未約定固定期限或前期物業服務合同已經到期的，符合業主大會成立條件的，由物業所在地街道辦事處按照《山東省物業管理條例》有關規定負責組織、指導成立業主大會，并由業主大會確定物業服務及其收費標準；暫未成立業主大會的，應由物業所在地街道辦事處組織業主代表、前期物業服務企業和開發建設單位召開聯席會議，擬定物業服務收費標準調整方案，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，物業服務及其收費標準方可按照《濟南市物業服務收費管理實施辦法》執行。
十四、《辦法》及配套文件對共有車庫車位租賃費是如何規定的？
車位租賃費實行政府指導價，由市、縣（市）價格主管部門會同同級物業主管部門制定基準價及浮動幅度，報同級政府批準后執行。歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區普通住宅小區共用車庫內的車位租賃基準價格為220元/個.月，可上浮10%，下浮不限。實施車位租賃服務的單位應在指導價格范圍內與業主通過合同約定車位租賃費具體標準。
十五、《辦法》及配套文件對共有車庫停車服務費是如何規定的？
物業管理區域內規劃用于停放汽車的共用車庫內的車位產權人或承租人應當交納停車服務費。普通住宅前期物業管理階段停車服務費采取包干制的實行政府指導價，由市、縣（市）價格主管部門會同同級物業主管部門制定基準價及浮動幅度。歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區普通住宅小區停車服務基準價格為35元/輛.月，可上浮10%，下浮不限。
十六、《辦法》及配套文件對停車服務費的構成以及服務標準是如何規定的？
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。普通住宅小區前期物業管理階段共用車庫停車服務費實行政府指導價。實施停車服務的單位應根據《濟南市普通住宅共用車庫停車服務標準》，結合本單位停車服務實際情況，在指導價格范圍內與業主通過合同約定停車物業服務費具體標準。
十六、《辦法》對房屋空置、車位空置其收費標準是如何規定的？
房屋交付后空置半年以上的，經業主或物業使用人與物業服務企業確認后，其物業服務費按照物業服務收費標準的70%交納，合同另有約定的從其約定。
車位未停放車輛空置半年以上的，經車位產權人或車位承租人與物業服務企業確認后，停車服務費按照收費標準的70%收取。
十七、《辦法》及配套文件對地上車位停車收費是如何規定的？
占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。
車位場地使用費的分配按照《山東省物業管理條例》有關規定執行。車位場地委托物業服務企業管理的，物業服務企業可提取一定比例的停車服務費。具體比例由業主委員會與物業服務企業協商確定。
業主大會成立前占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應由物業所在地街道辦事處組織業主代表、前期物業服務企業和開發建設單位召開聯席會議，在有關部門的指導下，擬定車位劃定和使用方案，并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由物業所在地街道辦事處組織實施。場地使用費標準在不超過住宅小區共用車庫車位租賃費政府指導價70%的范圍內確定。
十八、《辦法》對車輛看管費是如何規定的？
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行合同約定。
十九、《辦法》及配套文件對特種車輛及臨時停放車輛收費是如何規定的？
物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
停放超過2小時的外來車輛按照2元/小時·輛繳納場地使用費，每天最高不得超過12元。
二十、《辦法》及配套文件對車位場地使用費管理是如何規定的？
物業服務企業可按不超過20%比例提取停車服務費。車位場地使用費剩余部分，由物業所在地街道辦事負責監管。業主大會成立后，車位場地使用費及時移交給業主委員會管理，并接受全體業主監督。車位場地使用費主要用于補充物業管理區域的專項維修資金。
二十一、《辦法》對車輛實行出入證管理的有哪些規定？
物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可適當收取工本費。
二十二、《辦法》對專業經營單位收費是如何規定的？
專業經營設施設備產權屬于專業經營單位的，其運行、維護、養護、更新費用由專業經營單位承擔，不得計入物業服務支出或物業服務成本。尚未按規定移交專業經營單位的，按照物業服務合同約定執行。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
二十三、《辦法》對裝修期間產生的建筑垃圾收費是如何規定的？
業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。
二十四、《辦法》對物業服務企業在成本監管方面有哪些新舉措？
政府價格主管部門對物業服務收費實行成本監審和價格監測制度。物業服務企業應按照市價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關資料。兩項制度的建立為政府制定和調整物業服務收費指導價格提供了政策依據和參考。
二十五、《辦法》對物業收費明碼標價有哪些規定？
物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
二十六、政府價格主管部門加強對物業服務收費監督檢查的同時，對哪些行為可以予以處罰？
政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；
（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；
（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
（四）強制服務并收費的；
（五）不按規定實行明碼標價的；
（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。
