經市政府同意，濟南市物價局、市住房保障和房產管理局聯合印發了《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》（以下簡稱《市辦法》），自2012年8月1日起施行。物業服務收費管理與市民生活息息相關，社會各方面十分關注，為切實做好《市辦法》的宣傳解釋工作，合理引導社會輿論，爭取各方面的理解和支持，營造良好的社會環境和輿論環境，7月27日，市政府新聞辦、市物價局、市住房保障和房產管理局召開新聞發布會。市物價局局長孔杰，發布了《市辦法》制定背景、制定的過程和原則、主要內容和特點以及需要重點解讀的若干問題；市住房保障和房產管理局局長劉勝凱，就全行業如何貫徹收費政策，提高服務水平也向大家作了通報。發布了與《市辦法》有關的政策措施。國家、省、市級20多家媒體參加了發布會。
一、《市辦法》起草背景
物業管理關系廣大人民群眾的切身利益，對于維護社會穩定、構建和諧社會有著重大意義。截止到目前，我市共有物業服務企業525家，從業人員超過3.5萬人，管理面積超過7600萬平方米。物業管理的覆蓋面已從單純的住宅小區延伸到辦公樓、工業區、商業大廈、醫院、學校等社會各個領域，形成了包括房屋及相關設施設備維修養護、小區秩序管理、環境清潔、綠化、居民生活服務、物業中介等多層次、全方位的配套服務體系。
但是，在物業管理及物業收費中還存在著一些問題，主要表現在以下幾個方面：一是開發遺留問題比較突出。房屋配套建筑及設施設備不健全、權屬關系不明確、開發商承諾的事項不兌現等問題的存在，在很大程度上直接導致了物業糾紛的產生，引發了后期物業管理中的諸多矛盾。二是物業服務收費不規范。部分物業服務企業存在亂收費、物業服務收費不透明和捆綁式收費等現象，部分物業服務企業缺乏先進的管理機制和優質的服務能力，物業服務收費行為有待進一步規范。三是專營設施設備產權關系沒有理清，導致其維修、養護及更新責任不落實，物業服務企業和業主實際承擔了很多不合理的責任和費用。四是車輛收費管理方面的矛盾日趨突出。車位租賃、車位管理、地上車位場地使用等收費由于缺乏規范的政策規定，社會反映強烈。這些問題的存在，使得物業管理區域內的糾紛和矛盾不斷產生。因此，在總結多年來物業服務收費管理經驗的基礎上，根據國家、省文件精神制定切合我市物業收費管理實際的辦法，非常必要。
二、《市辦法》的制定過程和原則
自2009年《山東省物業管理條例》公布實施后，我們會同市住房保障和房產管理局，及時啟動了《市辦法》的起草工作。2011年底《山東省住宅物業服務收費管理辦法》（魯價綜發〔2011〕185號）公布后，我們進一步做好與省辦法的銜接，加快工作步伐，推動《市辦法》盡快出臺。6月29日，《市辦法》經市政府常務會議原則通過。在制定過程中，我們對全市物業服務收費管理現狀進行了認真調研，針對存在的服務收費不規范不透明、部分專營設施設備產權關系不明晰導致維修養護責任不落實、住宅小區車輛收費管理矛盾突出等問題，深入研究改進措施，對物業服務內容、收費標準進行了科學合理的成本測算和監審，先后召集物業服務企業、業主代表、人大代表、政協委員、政府部門代表召開座談會，廣泛聽取了社會各方面的意見和建議。制定《市辦法》的幾項原則是：
（一）堅持以人為本，以關注民生為目的。《市辦法》的制定，始終堅持以科學發展觀為指導，以關注民生和構建和諧社會為出發點，堅持以人為本，以服務于不斷提高居民生活質量和水平為目的。
（二）堅持政府指導，強調業主自治、企業經營為主導。一方面注重明確政府指導的責任；另一方面，強調業主自治，提倡業主通過公開選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭。
（三）堅持科學測算，在充分考慮業主承受能力的前提下，兼顧雙方權益。在制定各項收費標準時，堅持在充分考慮業主承受能力的前提下，兼顧物業服務企業的利益，努力建立公開、合理、質價相符的物業服務收費機制。
（四）堅持實事求是，做到“于法周嚴、于事簡便”�！妒修k法》必須符合有關法律法規，符合我市物業管理實際，確保合法性和可操作性。
三、《市辦法》的主要內容及特點
《市辦法》共三十六條，主要對物業服務收費管理的法律依據；收費標準的形成機制、定價原則；物業收費監管的職責權限；物業服務內容、成本構成、收費標準；物業服務企業和業主的權利、義務及責任；違反價格法律法規行為的行政處罰等內容作出了明確規定。其特點：
（一）對政府指導價和市場調節價的劃分更加明確。普通住宅前期物業服務費、地下共用車庫內車位租賃費、停車服務費實行政府指導價。非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費、停車服務費實行市場調節價。
（二）物業收費指導價格調整建立法定適時調整機制。物業收費標準根據住宅物業種類、服務內容、服務等級以及物價指數變動情況，經市政府批準后每年向社會公布。
（三）對物業服務收費監管前移，強化前期物業服務合同的管理力度。在明確前期物業合同內容的基礎上，增加了按規定時限向價格主管部門備案的條款，強化了前期物業服務合同的監管。
（四）強調專業經營單位向最終用戶收取費用。供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照服務合同，向最終用戶收取費用，從根源上減輕了物業服務企業和業主很多不合理的責任和費用。
（五）建立物業服務費成本監審、價格監測制度。辦法規定政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，為制定基準價格提供依據。
四、需要說明幾個問題
（一）關于物業服務等級和收費標準的問題。按照《山東省住宅物業服務收費管理辦法》規定：普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。2011年12月省住建廳公布了《山東省住宅物業服務等級標準》，經過反復研究論證，并多方征求意見，我們擬定了《濟南市普通住宅物業服務等級服務標準》。按照新的規定，我市普通住宅物業服務等級標準分為公共性物業服務標準和特種設施設備維護運行服務標準兩部分，公共性物業服務標準按物業服務質量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高對應的物業服務收費指導價格越高。特種設施設備維護運行服務標準包括電梯的維護、運行服務標準和自動消防控制設施的維護、運行服務標準。特種設施設備維護運行服務標準不分等級。物業服務企業應根據所能提供的物業服務項目及質量標準，選擇物業服務等級，在對應的政府指導價的范圍內通過合同約定具體物業收費標準。公共性物業服務收費標準為：一星級0.50元/平方米.月；二星級0.75元/平方米.月；三星級1.00元/平方米.月；四星級1.30元/平方米.月；五星級1.60元/平方米.月。電梯維護和運行服務收費標準：0.35元/平方米.月，自動消防控制設施維護運行服務收費標準：0.20元/平方米.月。
（二）關于車位租賃費標準和停車服務收費標準。按照省關于車位租賃費和停車服務費實行政府指導價的規定，我們選取近百個住宅項目，對其車位租賃費和停車服務情況進行了調查統計，并選取典型樣本按照規定程序進行了成本監審，在此基礎上擬定了公共車庫內車位租賃費和停車服務費標準，具體為：車位租賃費220元/個.月，停車服務費35元/輛.月。鑒于當前車位租賃費、停車服務費由于缺乏規范的政策規定，引發的矛盾日趨增多，社會反映強烈，我們將車位租賃費和停車服務費標準與《市辦法》同步出臺。
（三）供水二次加壓設備運行電費問題�！渡綎|省住宅物業服務收費管理辦法》第九條規定：“供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本�！备鶕渡綎|省物業管理條例》規定，專業經營單位應當依法履行專業經營設施設備的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到最終用戶，專業經營設施設備不符合規定的，要進行設施、設備的改造移交。單就二次供水而言，據市公用事業局統計，我市二次加壓供水設備190多處，擔負近20萬戶居民的供水任務，年供水量月計1600萬立方米。上述統計的二次加壓供水設備絕大部分未能按照《條例》的規定進行改造和移交，按照《條例》規定進行改造和移交需要一定過渡期，為做好與《山東省住宅物業服務收費管理辦法》銜接，市政府已責成有關部門盡快實施居民小區二次加壓設施改造工作，并將實施情況向社會公布，接受社會監督。同時在《市辦法》中規定:“專業經營設施設備產權屬于專業經營單位的，其運行、維護、養護、更新費用由專業經營單位承擔，不得計入物業服務支出或物業服務成本。”
（四）《市辦法》及配套文件具體實施時間
《市辦法》將于2012年8月1日起正式實施，與之配套的《關于公布我市普通住宅物業服務等級標準及物業服務收費基準價格的通知》《關于公布我市市內各區住宅小區共用車庫內車位租賃費基準價格等有關問題的通知》同時公布實施。
