現(xiàn)在有些社區(qū)和諧建設(shè)程度不夠，不但是開發(fā)商的責(zé)任，也有住戶的選擇，因?yàn)樽魶]有提出這種訴求，僅僅盲目地追求草坪、綠化、戶型、房價(jià)、樓的外觀等硬件。這些再好，但如果沒有附之以相應(yīng)的軟件、沒有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，那么它的含金量是非常低的，住戶的生活水平、生活質(zhì)量也是非常低的。所以說房子好造，而服務(wù)才是性價(jià)比最重要的條件，小區(qū)的物業(yè)水平才是最重要的。
如果任何一棟房子、一種社區(qū)，包括社區(qū)管理很爛的房子在市場上都照樣暢銷，那么真正優(yōu)質(zhì)的小區(qū)就不可能多。從開發(fā)商的角度來說，出于利益需求，一開始進(jìn)行小區(qū)設(shè)計(jì)的時(shí)候，對物業(yè)進(jìn)行對接、銜接的時(shí)候，一開始對住戶做出承諾的時(shí)候，他不能讓住戶滿意，他的房子就賣不掉，就要破產(chǎn)，所以市場在制約他，必須為構(gòu)建和諧社區(qū)打好基礎(chǔ)。
在開發(fā)商和消費(fèi)者之間有一個(gè)機(jī)構(gòu)--物業(yè)公司。通常情況下，開發(fā)商在建房子時(shí)就已選好物業(yè)公司，以至于有的開發(fā)商把住戶的錢收了，在房子出售時(shí)把房子講得天花亂墜，獲取利潤之后把遺留的無窮無盡矛盾轉(zhuǎn)移給了物業(yè)公司。在我國，物業(yè)公司的利潤空間非常微薄，風(fēng)險(xiǎn)極大。一個(gè)虧損的物業(yè)公司是沒有能力承擔(dān)責(zé)任的，所以說那種把一個(gè)小區(qū)輕率地，或者是刻意地委托給一個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)公司，然后自己轉(zhuǎn)身走掉，這個(gè)房子是買不得的，我認(rèn)為這本身就是個(gè)陷阱。中國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商，把物業(yè)轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司來做，一方面是由于自己企業(yè)規(guī)模小，另外一方面是追求短期效益，還有很重要的一個(gè)心計(jì)在里面，就是逃脫責(zé)任，避免后期物業(yè)的付出。消費(fèi)者在選擇房屋的時(shí)候、選擇社區(qū)的時(shí)候要充分注意這一點(diǎn)。
物業(yè)公司是一個(gè)非常脆弱的行業(yè)，不能成為一個(gè)有效的經(jīng)營領(lǐng)域，難以承受風(fēng)險(xiǎn)，因此出現(xiàn)很多小區(qū)物業(yè)公司換了一撥又一撥，以至于出現(xiàn)有的小區(qū)就沒有了物業(yè)公司。沒有了物業(yè)公司，整個(gè)社區(qū)完全處于混亂狀態(tài)，離開長久的、日復(fù)一日的、24小時(shí)的服務(wù)，這個(gè)房子是沒有使用價(jià)值的。就像我們說世界上有高級的七星級賓館，如果把下水?dāng)嗔?2個(gè)小時(shí)，那就變成垃圾場，別的都不用講，就這一條就不行。所以居民在選擇自己居所的時(shí)候就要選擇它是否具備這樣一種和諧社區(qū)的能力，這是根本。如果等到物業(yè)公司放棄管理，開發(fā)商走掉，這時(shí)候再談構(gòu)建和諧社區(qū)已經(jīng)沒有意義了，是不可能的。因?yàn)椴粫?huì)有任何一個(gè)政府部門來接管這個(gè)物業(yè)，因?yàn)橐患医庸埽形飿I(yè)公司都可能放棄管理，這將成為政府沉重的負(fù)擔(dān)。那么政府不接管，又沒有物業(yè)公司來維護(hù)，最終將苦了這些住戶。這些住戶將來面對的不僅僅是社區(qū)配套服務(wù)問題，還有安全問題、樓宇的修整問題等等一系列問題。
我認(rèn)為，應(yīng)該把是否有能力持久辦物業(yè)作為開發(fā)商資質(zhì)，和開發(fā)商獲得土地開發(fā)權(quán)一樣作為一個(gè)非常重要的條件提出來，這就是政府職能部門的任務(wù)。我認(rèn)為應(yīng)該對開發(fā)商的評估、資質(zhì)審查過程中加上一條強(qiáng)制性的條款，就是物業(yè)能力，不具備持久物業(yè)管理能力的開發(fā)商，不管把地價(jià)給到多高，都不能給開發(fā)權(quán)。否則的話，誰都對后期物業(yè)不負(fù)責(zé)任，最后責(zé)任給了誰？都推給了社會(huì)、推給了政府。成立一個(gè)項(xiàng)目公司，搞了一塊地，建完了以后，錢摟完了以后轉(zhuǎn)身走人，解散，到別的地方再辦一個(gè)公司，再整一塊地，如此重復(fù)，到處操作。把驢牽走了，把橛子都留給了后來的物業(yè)公司，物業(yè)公司拔不動(dòng)，這個(gè)橛子就釘在每一個(gè)住戶的心頭上。一個(gè)小區(qū)出現(xiàn)這樣的問題，一個(gè)點(diǎn)一個(gè)點(diǎn)，最后連成一個(gè)片一個(gè)片，一個(gè)城市有一兩個(gè)社區(qū)被物業(yè)遺棄了，天天有人上訪，這還不算可怕，要一二十個(gè)呢？上百個(gè)呢？城市就將癱瘓，它將釀成重大的社會(huì)問題，一個(gè)城市如此，全國幾百個(gè)城市呢？這個(gè)就不堪設(shè)想了，應(yīng)該引起高度重視。
我建議，對開發(fā)商不僅要有物業(yè)能力的要求，而且還要有持續(xù)開發(fā)能力的要求。開發(fā)商沒有持續(xù)開發(fā)能力，總是換場子，總是不停地?fù)Q臉面，那他的物業(yè)怎么能夠長期延續(xù)呢？開發(fā)商要專業(yè)化、持久化，得有強(qiáng)大的資產(chǎn)做支撐，就為政府今后不至于背上沉重的負(fù)擔(dān)做好了前期準(zhǔn)備。因?yàn)殚_發(fā)商不好好為大家服務(wù)，違背條款，住戶一旦提起起訴，政府就可以拿公司資產(chǎn)充當(dāng)物業(yè)費(fèi)。我覺得這是制度上應(yīng)該解決的問題，所謂制度創(chuàng)新，也包括這些相對微觀的行業(yè)的創(chuàng)新。
