武昌歐景苑小區(qū)一業(yè)主周某以家庭被盜為由，拒繳物業(yè)管理費。法院判決其應(yīng)繳物業(yè)管理費后1年多仍不執(zhí)行，武昌區(qū)法院昨日對其采取強制措施，作出行政拘留15天的決定。

    周某之妻嚴某昨日下午向本報反映，他家沒繳物業(yè)管理費，被小區(qū)物業(yè)告了，當日上午，她丈夫進了武昌區(qū)法院后就沒有回來，打電話才得知人被法院拘留了。

    嚴某介紹，他們2005年入住小區(qū)，對小區(qū)管理很不滿意，曾就小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境差向物業(yè)反映，但物業(yè)未能處理。去年3月，她家被盜，損失3萬余元，案件至今未破。物業(yè)公司未能給業(yè)主提供安全的治安環(huán)境，所以她家拒繳物業(yè)管理費。

    武昌區(qū)法院執(zhí)行局負責人介紹，周某家2005年7月起至2011年8月間未繳物業(yè)管理費，小區(qū)物業(yè)公司去年將周某告上法庭。去年8月，武昌區(qū)法院判決周某向小區(qū)物業(yè)公司支付物業(yè)管理費2300余元。宣判后，周某既未申請上訴，也一直拒絕支付物業(yè)管理費。今年8月，小區(qū)物業(yè)公司向武昌區(qū)法院申請強制執(zhí)行，武昌區(qū)法院向周某下達了強制執(zhí)行通知書，周某置之不理。昨日上午，武昌區(qū)法院傳喚周某，要求周某履行法院裁決的義務(wù)，但周某表示，他家的事情沒有得到解決（即被盜案件未破），不繳物業(yè)管理費。武昌區(qū)法院于是依法對其作出行政拘留15天的決定。

    周某妻子對此憤憤不平，自己家被盜，明明是受害者，反而被拘留。

    律師說法>>> 

    不滿物業(yè)業(yè)主可起訴

    北京盈科武漢律師事務(wù)所律師郁鴻生解釋，只要物業(yè)公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就必須按合約繳納物業(yè)管理費，不得以任何理由拒繳。小區(qū)物業(yè)管理不到位，業(yè)主可以取證，另行起訴物業(yè)公司，而不能作為拒繳物業(yè)管理費的理由。

[關(guān)鍵詞]

 物業(yè)糾紛  強制執(zhí)行  選擇性執(zhí)法 [影響力]

    2005年，朝陽法院受理了執(zhí)行案件12000多件，占全市法院執(zhí)行案件的1/7，位居全市法院第一位。為了使案件盡快執(zhí)行完畢，朝陽法院10月30日對物業(yè)糾紛等案件進行了集中強制執(zhí)行，這種措施在全國尚屬首例。       物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛具有經(jīng)常性與普遍性，業(yè)主常常成為博弈中的弱勢群體。這次強制執(zhí)行得到了社會人群重大關(guān)注，輿論幾乎一邊倒的對業(yè)主給予同情，指責朝陽法院野蠻執(zhí)法；而朝陽法院以正當法律程序為由辯護，引起了這次強制執(zhí)行孰是孰非的爭論。 [案情]

    2005年10月30日早上，朝陽法院對區(qū)所屬居民小區(qū)開始清欠物業(yè)費的行動。這次行動共出動42名執(zhí)行法官和56名法警，兵分6路前往歐陸經(jīng)典、芍藥居等13個小區(qū)，采取“堵被窩”方式對57戶長年拒交物業(yè)費的業(yè)主進行強制執(zhí)行。據(jù)朝陽法院執(zhí)行庭副庭長汪冬介紹，此次行動共對12名拒不執(zhí)行法院判決和4名妨礙公務(wù)人員處以15天司法拘留，并處1000元罰款，另有10名業(yè)主主動交納了物業(yè)費，合計1.7萬元，其中7人由于拖欠時間過長而被處以1000元罰款。許多被強制執(zhí)行的業(yè)主稱，拒繳物業(yè)費的原因是物業(yè)公司未能履行其合同義務(wù)。汪冬認為：“可以通過合法的方式維護自己的權(quán)利，他們可以去法院起訴，法院會按照法律的規(guī)定平等地保護當事人的合法權(quán)益。”朝陽法院強制執(zhí)行物業(yè)費的舉動引起了社會各界強烈反響，一時間京城各大報刊、電視臺都進行了相關(guān)報道，新浪、搜狐等門戶網(wǎng)站也都轉(zhuǎn)載了相關(guān)報道，并貼出很多法警強制執(zhí)行、扣押當事人的照片。這些強烈沖擊人們眼球的照片更是引起了軒然大波。   面對人們對此事的議論，朝陽法院于2005年11月2日召開了物業(yè)糾紛執(zhí)行情況的新聞發(fā)布會。會上，執(zhí)行庭庭長康長慶說：“截止到昨天，12名因拒繳物業(yè)管理費而被拘留的被執(zhí)行人已全部交納了物業(yè)管理費，共78893元，另有38人在我院集中執(zhí)行之后主動交納了物業(yè)費。判決書一經(jīng)生效就具有法律強制執(zhí)行力，當事人如不自動履行，且進入執(zhí)行程序后仍不履行的，就構(gòu)成了‘拒不履行’，法院將強制執(zhí)行并予以相應(yīng)的處罰。我們還將繼續(xù)加大強制執(zhí)行的力度。”

    各方觀點 î北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵認為，目前業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛主要是因為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，還有房屋質(zhì)量等開發(fā)商前期遺留的問題等。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位為由來抵制交物業(yè)費的行為并不明智，因為最后的結(jié)果是合同義務(wù)仍必須履行。業(yè)主不滿物業(yè)的服務(wù)可以另外起訴物業(yè)公司，選擇這樣的方式維護自己的權(quán)益才是正確的。從公平的角度來看，大部分的業(yè)主都交了物業(yè)費，不交的人對于已經(jīng)交的大部分人是不公平的，不交的小區(qū)對于已經(jīng)交的小區(qū)也是不公平的。從這個角度看，法院的強制執(zhí)行是為了實現(xiàn)公平。從法律的角度講，法院的強制執(zhí)行屬于司法執(zhí)法，是完全符合法律規(guī)定的。但是，從經(jīng)濟的角度來看，這個糾紛主要是屬于人民內(nèi)部矛盾，最好是由業(yè)主委員會和物業(yè)公司通過協(xié)商來解決。訴訟方式耗費成本太高，通過低成本的談判渠道可能收到的效果會更好。î北京大學法學院教授尹田認為，從業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位為由來抵制交物業(yè)費的行為可以看出，老百姓往往會用抵制的方式來維護自己的權(quán)益，而不是積極地去爭取。由于缺乏相關(guān)的法律知識，因此他們也就無法找到合法、有效的維護自己權(quán)益的方式。物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系具有特殊性。業(yè)主是一個比較寬泛的人群，它與特殊主體如企業(yè)、公司、機關(guān)不同。因此，在解決涉及寬泛人群問題時要考慮日常生活領(lǐng)域，而不能看做一個簡單的商品交易關(guān)系。他們往往法制觀念不強，可能沒有應(yīng)訴，作出了判決也不知道怎樣維護自己的權(quán)益，不知道訴訟技巧，本可反訴或者上訴的也錯過了有效時期。生活中的問題很復雜，有的認為自己確實有委屈，合理不合法的，也有的是無理也要辯三分。法律是應(yīng)該嚴守，但不能不管嚴守的效果，法院審判一定要注重效果。î11月3日，《工人日報》發(fā)表郭振清文章《解決物業(yè)糾紛不能僅靠“強制執(zhí)行”》，文章認為，導致物業(yè)糾紛和業(yè)主欠費的原因十分復雜，政府應(yīng)進一步健全物業(yè)管理規(guī)則。   “在當前不少地方業(yè)主與物業(yè)公司矛盾突出、物業(yè)糾紛屢屢發(fā)生、不少業(yè)主欠費的情況下，朝陽區(qū)法院此舉引起了社會公眾的高度關(guān)注。    從報道來看，法院介入物業(yè)費糾紛并強制執(zhí)行，原因有兩點：一是物業(yè)公司討要物業(yè)費的案件已經(jīng)勝訴，“如果不實施強制執(zhí)行，判決書就成了一張廢紙，法律的尊嚴就會打折扣。”二是業(yè)主即便敗訴也往往拒不執(zhí)行，法院如果“坐視不管”，勢必影響以后類似的審判執(zhí)行活動。況且，此前朝陽法院已經(jīng)針對欠費的被執(zhí)行人發(fā)出了執(zhí)行公告。這樣看來，法院的做法無論從實體還是程序上都是合乎法律規(guī)定的。但此事確實也引起不少人的擔心甚至質(zhì)疑。客觀地說，當前導致物業(yè)糾紛和業(yè)主欠費的原因十分復雜，既有開發(fā)商的遺留問題，又有物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量問題；既有市場機制不健全、業(yè)主對物業(yè)公司缺乏選擇權(quán)的問題，又有法制建設(shè)不完善、糾紛無法可依的問題。顯然，上述問題沒有哪一個是單靠法院的一紙判決或強制執(zhí)行所能解決的。盡管有關(guān)法官在強制執(zhí)行中解釋說：“如果對物業(yè)不滿，可以通過訴訟等法律途徑來解決，而不應(yīng)通過抗衡來解決。”但是，我們必須承認，按照現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，業(yè)主的維權(quán)難度相當大。再加上訴訟活動的專業(yè)性要求、訴訟成本等，都是廣大普通業(yè)主無法回避的現(xiàn)實問題。    在目前物業(yè)欠費比較普遍的情況下，我們確實不能把希望完全寄托在訴諸法院以及強制執(zhí)行上，否則，一方面會加大司法機關(guān)的負擔，使之面臨訴訟之累、執(zhí)行之累；另一方面，動用法警強制執(zhí)行的行為也可能加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間本已緊張的關(guān)系，甚至可能導致一些極端事件發(fā)生。    針對類似物業(yè)糾紛，相關(guān)方面應(yīng)盡快規(guī)范物業(yè)管理，健全相關(guān)法規(guī)，努力從源頭上消除矛盾。”î11月21日北京日報刊出記者黃秀麗文章《物業(yè)糾紛4成源于開發(fā)商 矛盾頻發(fā)豈能不承擔》，文章引用邱寶昌律師的言論，兩害相權(quán)取其輕，應(yīng)選擇首先保護業(yè)主的利益和社會利益。“……律師邱寶昌認為，根據(jù)法律規(guī)定，前期物業(yè)公司由開發(fā)商指定，而很多開發(fā)商自己就設(shè)物業(yè)公司，雙方之間有千絲萬縷的關(guān)系。要理順業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)的關(guān)系，首先應(yīng)改變開發(fā)商和業(yè)主權(quán)利義務(wù)不對等的狀況，讓開發(fā)商承擔起對前期物業(yè)管理的責任。可以考慮讓開發(fā)商承擔前期物業(yè)管理的費用，服務(wù)標準由政府部門制定。這樣做的好處在于：在經(jīng)濟利益的帶動下，開發(fā)商會竭力避免因商品房質(zhì)量問題而發(fā)生物業(yè)糾紛，從而在建房時就充分考慮房屋質(zhì)量；開發(fā)商將積極促進業(yè)主大會的召開和業(yè)委會的成立，從而使業(yè)委會能行使選聘或者解聘物業(yè)公司的權(quán)力。這樣做看起來對開發(fā)商的利益有所損害，實際上是對社會公共利益的維護。在開發(fā)商的利益與業(yè)主的利益，經(jīng)濟利益與社會利益發(fā)生沖突時，兩害相權(quán)取其輕，應(yīng)選擇首先保護業(yè)主的利益和社會利益。……” 北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松則援引《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行經(jīng)濟糾紛案件中嚴禁違法拘留人的通知》以及其他條款，指出這起強制執(zhí)行中違反程序之處，并發(fā)表《建議朝陽區(qū)人民法院院長李新生引咎辭職的公開信》，公開要求朝陽法院釋放被拘留的業(yè)主，并要求朝陽法院院長李新生引咎辭職。“……法院在執(zhí)行經(jīng)濟糾紛案件中，不嚴格依照民事訴訟法的規(guī)定辦事，以拘留被執(zhí)行人促使其執(zhí)行判決的事件，損害了人民法院嚴肅執(zhí)法的形象，必須認真糾正。為此，特重申如下：一、民事訴訟中的拘留是對妨害民事訴訟的一種強制措施。人民法院在執(zhí)行中采取這種強制措施，必須十分慎重，只有符合民事訴訟法第一百零二條規(guī)定的條件，才可采取拘留措施。二、人民法院根據(jù)民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定決定采用拘留措施時，應(yīng)當經(jīng)院長批準，作出《拘留決定書》。五、對在執(zhí)行經(jīng)濟糾紛案件的判決中違法拘人的，要嚴肅查處，并追究有關(guān)領(lǐng)導和直接責任人員的責任。(《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行經(jīng)濟糾紛案件中嚴禁違法拘留人的通知》)1、朝陽法院執(zhí)行法官，在并沒有得到經(jīng)您依法批準后依法制作出的《拘留決定書》時，便對這16位業(yè)主采取這種強制措施，程序違法。 2、朝陽法院執(zhí)行法官，以自創(chuàng)的張貼所謂執(zhí)行公告這一方式取代按法定送達程序送達執(zhí)行通知書，程序違法。 3、朝陽法院執(zhí)行法官，在并沒有得到經(jīng)您批準后依法制作的《搜查令》時，便強行破門而入進入被執(zhí)行人住所，程序違法。……” [深度觀察]

    一、業(yè)主為何欠繳物業(yè)費？ 業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾隨著中國房市的升溫而加劇。拖欠物業(yè)費，是業(yè)主對物業(yè)公司最直接和有效的博弈手段，因此，因為物業(yè)費之爭進入司法程序的案件歷年有增無減。朝陽法院提供的數(shù)字表明，2005年該院受理了超過7000件物業(yè)糾紛案，2004年的這一數(shù)字為1898件，而在2002年，僅有194件。 過去由于受傳統(tǒng)行政主導的影響，糾紛雙方往往更愿意選擇行政方式解決；而物業(yè)管理作為一種商業(yè)化公共事務(wù)管理，傳統(tǒng)行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。 但在法庭上，多數(shù)坐在被告位置上的不是物業(yè)管理企業(yè)，而是業(yè)主。公開資料顯示，2003年海淀法院共受理192件物業(yè)糾紛案件，僅有11件是業(yè)主訴物業(yè)管理企業(yè)，其余全是物業(yè)管理企業(yè)訴業(yè)主，占到全部案件的94%。2004年前兩月，比例升為99.2%。 物業(yè)公司認為，享受物業(yè)服務(wù)就應(yīng)該繳納物業(yè)費；而業(yè)主則認為自己被強迫與物業(yè)公司簽約，同時為縮水的物業(yè)服務(wù)買單是不合理的；而業(yè)主相對物業(yè)又是弱勢群體，在訴訟過程中面臨相當大的困難，所以只能以拒繳物業(yè)費的方式表示抗議。 這些弱勢因素體現(xiàn)在： 1、作為單個業(yè)主，無法獲得有效的原告身份。 “建筑物區(qū)分所有權(quán)”成為不少業(yè)主的“絆腳石”。其簡單的解釋是，業(yè)主對于自己的居室享有專有所有權(quán)，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設(shè)施享有共有所有權(quán)。對于社區(qū)中的綠地侵占、電梯不通風等涉及社區(qū)共有財產(chǎn)的問題，單個業(yè)主就無法以個人名義出來主張權(quán)益。 在與物業(yè)公司的抗衡中，這成了業(yè)主先天的“軟肋”。物業(yè)公司是為整個社區(qū)服務(wù)的，只有絕大多數(shù)社區(qū)業(yè)主投票認為它有問題，才能對其解聘。只有代表組織，如業(yè)主委員會能主張社區(qū)共有財產(chǎn)的所有權(quán)，并且能決定解聘社區(qū)的物業(yè)公司。但是現(xiàn)實的情況不容樂觀。北京有2900多個物業(yè)管理區(qū)域，只有400多個區(qū)域成立了業(yè)主委員會，業(yè)主的代表組織并沒有大規(guī)模地發(fā)展起來。 2、業(yè)主維權(quán)訴訟成本巨大 小區(qū)業(yè)主呈散沙式分布，平時忙于工作，對業(yè)主委員會等公共事務(wù)缺乏足夠的關(guān)心；而物業(yè)公司則相對來說要強勢得多。作為組織，物業(yè)公司擁有的資源比單個業(yè)主更豐富，并且物業(yè)公司有主管部門，可以對立法進行影響；而類似物業(yè)價格的聽證會，基本沒有物業(yè)代表參加。 “代表者責任”同樣是公共產(chǎn)品，在業(yè)主與物業(yè)矛盾不明顯時，業(yè)主代表這一身份常被業(yè)主遺忘；而矛盾發(fā)生時，又很少有人愿意主動擔負責任，出現(xiàn)“公共品危機”，更多的人抱的是搭便車的心態(tài)。而物業(yè)公司還和房產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系千絲萬縷。一項權(quán)威統(tǒng)計顯示，目前全國2萬家物管企業(yè)中，70%屬于開發(fā)商辦的，20%屬于房管所改制或后勤單位改制，純粹意義上的專業(yè)物業(yè)管理公司僅占10%的份額。大的開發(fā)商對政府都能施加某種程度的影響，甚至有的物業(yè)公司的背后就閃現(xiàn)著政府部門的身影。在這種背景下，業(yè)主尋求司法救濟的途徑就非常艱難。 3、業(yè)主選擇訴訟比消極抵制的成本高出很多 首先是業(yè)主組織的難題，其次是立案、審理、判決程序中的諸多難題。法院經(jīng)常以證據(jù)不符合采信標準不予立案。多數(shù)業(yè)主缺乏專業(yè)的法律知識，不會留心收集證據(jù)；取證對業(yè)主來講，需要支付金錢、時間、精力等巨大成本，而勝訴獲得的補償往往比這些成本還低。秦兵律師曾算過一筆賬，在一個有1000戶業(yè)主的社區(qū)內(nèi)，假設(shè)業(yè)主希望更換物業(yè)管理公司，那么他們就要分三步走：成立業(yè)主委員會、解除與舊物業(yè)公司的委托合同、選擇一個新的物業(yè)管理公司。在業(yè)主委員會成員足夠聰明、通曉相關(guān)法律規(guī)定、不需要任何報酬、只有一名秘書、一切事務(wù)相對順利、全部費用均由業(yè)主分攤等等幾乎不可能實現(xiàn)的前提下，所需時間及花費為：有訴訟為35個月，需70萬元。即使能夠立案，真正勝訴的業(yè)主也是少之又少。海淀法院統(tǒng)計了近幾年的物業(yè)訴訟發(fā)現(xiàn)，案件審理結(jié)果多為業(yè)主敗訴或與物業(yè)管理企業(yè)和解。 業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛從全局角度來看說，是整個國家在司法和行政系統(tǒng)方面都不適用于現(xiàn)在新的物業(yè)形式。這就造成了當業(yè)主認為待遇不公的時候，既不知道如何去找到公平公正的信息，也不知道應(yīng)該去找那個部門解決，以什么樣的手段和技巧解決，這是最主要的問題。 從法律角度和實際的情況來看，業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，實際上是業(yè)主大會，或者至少是三分之二與物業(yè)公司的關(guān)系。在這個時候，業(yè)主在主張自己權(quán)利的時候成本就非常高，因為他至少要組織起來；而中國社區(qū)與西方社區(qū)不同，人與人之間聯(lián)系并不緊密，沒有政治的、經(jīng)濟的、宗教的共同體概念。 房地產(chǎn)市場不規(guī)范，導致物業(yè)公司替開發(fā)商背黑鍋。但物業(yè)公司仍然可以獲利。例如國內(nèi)常用的建筑維保費整個5％，20億的銷售貨款，10億的造價，5％就是巨大的利益。發(fā)展商建了房子，把剩下事情交給物業(yè)公司，物業(yè)公司想要進入小區(qū)，就必須背這個黑鍋。中國的物業(yè)管理企業(yè)從一出生那天起就不是純粹的物業(yè)管理機構(gòu)，它往往將自己當作小區(qū)的管理者，因為政府希望它有行政管理的職能，這也是政府常常明里暗里支持物業(yè)的一個原因。再者就是物業(yè)管理的標準缺乏監(jiān)督，政府和業(yè)主都沒有能力對物業(yè)服務(wù)進行全程的量化監(jiān)督管理，導致物業(yè)公司服務(wù)水準下降。而業(yè)主又難以對物業(yè)服務(wù)下降進行舉證。這就是業(yè)主不愿采取司法手段解決物業(yè)糾紛的原因。二、選擇性執(zhí)法對司法公正造成的損害 法律之手不能伸向法律的灰色地帶，任何以法律名義進行的行動，必須有清晰的法律邏輯。在面對法律邏輯不清晰的情況時，執(zhí)法者應(yīng)該慎重其態(tài)度。如果似是而非的參照現(xiàn)有法律，對一些爭議事件武斷判斷和執(zhí)行，那么就很難讓人們不產(chǎn)生“這是選擇性執(zhí)法”的質(zhì)疑。眾所周知，“選擇性執(zhí)法”在多數(shù)情況下是對公平的有意破壞，因而本身就不具備合法性。即民事執(zhí)行權(quán)是國家民事執(zhí)行機關(guān)代表國家依一定的法定程序行使的，強制債務(wù)人履行具有強制執(zhí)行效力的法律文書所確定的債務(wù)，實現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)的一種權(quán)力。該定義涵蓋了執(zhí)行權(quán)的特征，主要體現(xiàn)為公權(quán)性、強制性、專屬性和獨立性。“根據(jù)當事人主義，執(zhí)行工作也要奉行司法被動的原則，而且還要實行中立原則，法院不能完全站在申請人的角度來看問題。”在法治社會中，國家強制力只能介入違反法律尊嚴的活動，而不能介入任何一個利益團體之間的糾紛，也不能讓社會感覺是介入這種糾紛。即便是某一個利益團體集體以行動抗議法律本身，而不是依法競選進入立法機構(gòu)去修改法律，政治家也應(yīng)該盡量避免強力直接介入利益團體之間的糾紛。否則，強制力就有替某一利益團體服務(wù)的嫌疑。就可能造成對應(yīng)利益團體對法律的不滿、不信任甚至更復雜的社會心理狀態(tài)。 　　法律是鋼性的且具有最高的尊嚴。因此，即便是一個“不合理”判決，只要從法定程序上形成了生效判決，無論當事人自己是否覺得“合理”、“合法”，都必須執(zhí)行，這必須成為社會的一個共識。執(zhí)法本無過，強制執(zhí)行也是司法系統(tǒng)可以采用的手段。問題是司法系統(tǒng)的決策者，是從眾多違法不執(zhí)行生效判決中，按照其目的挑選了一類來安排強制執(zhí)行。這向社會發(fā)出的信號，很容易被大眾解讀成法律為物業(yè)公司服務(wù)，而不是為公平和正義服務(wù)。同時，強制執(zhí)行的方法是否和被執(zhí)行案件的標的相當，是否有濫用的嫌疑，是否有濫花納稅人錢財?shù)南右桑�也是決策者必須接受人民（通過人大代表）監(jiān)督的。對于不動產(chǎn)主的和不動產(chǎn)相關(guān)的小額債務(wù)，由于其金額相對不動產(chǎn)本身微乎其微，其實可以用凍結(jié)其不動產(chǎn)的辦法或者凍結(jié)其賬戶、向信用卡等信用機構(gòu)發(fā)出信用建議甚至直接從被執(zhí)行人賬戶強制劃款等方法來實現(xiàn)強制執(zhí)行。而采用警力來對付小額債務(wù)問題，社會民事糾紛的解決帶來的負面影響是公認的。 法官水平的參差，自然會導致一些合法但是不盡合理的判決產(chǎn)生。這些，需要提高法院法官素質(zhì)來解決。人大對司法的監(jiān)督力度，也是司法公正與否的要因。國家的司法、執(zhí)法機構(gòu)，雖然應(yīng)該是依法行事，但只要有人的地方，都可能出錯。人大代表的監(jiān)督能力和監(jiān)督效果，直接影響到司法、執(zhí)法機構(gòu)的水平的提高，和減少、避免違法、枉法裁判的產(chǎn)生，提高判案的水平和質(zhì)量。讓當事人雙方都能理解且滿意的判決越來越多。 《合同法》賦予合同雙方抗辯權(quán)，但目前國內(nèi)尚無一起“拒繳合法”的判例。也就是說，一個法律上賦予公民的權(quán)利，卻在實踐中無法實現(xiàn)。當民事糾紛的當事人不再相信法律，不再相信司法制度的時候，他們就會去尋求其他途徑解決。這種狀況的產(chǎn)生司法部門難辭其咎。香港的“釘契”（通過法定程序由債權(quán)人向政府不動產(chǎn)管理部門提出申請，使得債務(wù)人的不動產(chǎn)不能過戶）制度對不動產(chǎn)業(yè)主的小額經(jīng)濟糾紛的解決，是一個不錯的方法。甚至“業(yè)主立案法團”（類似大陸的業(yè)委會，但有法人地位）都可以申請對某個小業(yè)主欠交物業(yè)管理費的“釘契”。 物業(yè)管理費，是某個業(yè)主依照業(yè)主公約的約定，向其他所有業(yè)主承諾的，支付用于全體業(yè)主共同財產(chǎn)管理、養(yǎng)護的費用。物業(yè)管理企業(yè)如果以訴訟方式向業(yè)主討要物業(yè)管理費，實際上是業(yè)主大會的授權(quán)行為人。法律并沒有賦予物業(yè)公司在物業(yè)管理費的收繳糾紛上的主體地位，而是代理地位。這一點，法官并不普遍了解。 目前，對于解決物業(yè)糾紛尚無法可依，物業(yè)管理條例也是軟性的政策，遇到各種糾紛，只能通過《民法》或者《刑法》等相關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國物權(quán)法》出臺后，建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本規(guī)則可能會有法可依。 [建言]

    本文所述的因物業(yè)管理合同而發(fā)生的強制執(zhí)行案例，僅是選擇性執(zhí)法問題的一小部分。與此相似的，還有工人，尤其是農(nóng)民工與雇主間的勞動合同、被拆遷戶與開發(fā)商間的補償合同等等，選擇性執(zhí)法的問題都大量存在。選擇性執(zhí)法破壞的是人們對法治社會的信心，“法治”之所以為人所推崇，在于他保護公眾利益，違反公眾利益者進行制裁，至少應(yīng)使同做一件事時人們能夠預(yù)期合法經(jīng)營收益高于違法經(jīng)營收益。然而，選擇性執(zhí)法恰恰破壞了法律的本意，而法律又賦予他們對違法者進行處罰的權(quán)力，與此同時，法律又默認了執(zhí)法者不執(zhí)法的權(quán)力，實際上為執(zhí)法者提供了尋租的機會。立法工作應(yīng)當在制度設(shè)計上，向杜絕選擇性執(zhí)法用力。