當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的資金鏈?zhǔn)橇钍袌鲎顡?dān)心的問題。股市低迷、銀行惜貸、銷售萎縮、庫存高企、經(jīng)濟(jì)增速下滑，這一切，都使房地產(chǎn)業(yè)深陷流動性“危情”之中。
4月17日，溫州房地產(chǎn)商發(fā)布應(yīng)對房鬧倡議書，懇請政府干涉；4月16日，有媒體報道，福建省出臺名為《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的十條措施》的“口頭通知”，市場解讀為調(diào)控政策放松。2014年以來，無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是以收儲為主的地方政府，都因債務(wù)堆積而面臨極大的流動性困難，各種或明或暗的拯救流動性措施漸次登臺。
企業(yè)方面，浙江奉化一家縣級市房企浙江興潤置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)驚曝總負(fù)債超過35億元，其中銀行貸款24億元，涉及19家銀行。當(dāng)?shù)卣姓J(rèn)，興潤置業(yè)資金鏈條斷裂，初步核實已經(jīng)資不抵債。這是繼不久前浙江諦都房地產(chǎn)公司逾13億債務(wù)鏈斷裂后又一房企黑洞被揭開。而更多在高位拿地或者涉及民間高利貸資金的房企（興潤涉及民間借貸逾7億）已經(jīng)“絞索套頭”，腳下的凳子隨時可以被債權(quán)人抽去。
地方政府，一方面土地出讓金今年大幅下降，另一方面地方融資平臺債務(wù)余額超20萬億，流動性吃緊。數(shù)據(jù)顯示，2000年，中國土地收入才1000億元，而2013年土地收入高達(dá)4.1萬億元。但今年以來，全國300個城市土地出讓金收入大幅下降，其中住宅類用地下降尤甚。土地收入銳減，而政府對資金“剛需”的路徑依賴欲罷不能，隨著5年到期還本付息高峰臨近，中國式的還債周期和去杠桿化化高潮已經(jīng)到來。各地政府都面臨如何變戲法，“十個茶壺五個蓋”，眼花繚亂的接龍游戲怎么玩的問題。
盡管監(jiān)管層不斷地實行清理、規(guī)范和壓縮行為，但全國一萬多個地方融資平臺債務(wù)余額仍從9萬多億冒至去年底的20萬億。雖然地方政府表態(tài)“總體風(fēng)險可控”，但房地產(chǎn)市場一旦失速，土地市場坍塌，存量固化的資產(chǎn)失去現(xiàn)金流，風(fēng)險警報驟起。前些年銀行、券商、信托排隊來求各級平臺公司放款，現(xiàn)在則是排隊來板著臉逼債，流動性差的項目隨時會面臨“五馬分尸”。特別是當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期，企業(yè)普遍喪失償債能力，商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表受損嚴(yán)重，負(fù)債表“減肥”迫在眉睫，長期高杠桿的房地產(chǎn)業(yè)則首當(dāng)其沖“去杠桿”。若處理不當(dāng)，整體信用風(fēng)險就會進(jìn)一步上升，可能導(dǎo)致凱恩斯流動性陷阱。
資產(chǎn)價格的飆升是貨幣堆積和信貸擴(kuò)張的結(jié)果。房地產(chǎn)市場，交易量和信貸增量歷來是衡量流動性的重要指標(biāo)，真實有效的交易價格必須有足夠的資金流量作保證。美國人反思次貸危機(jī)與房地產(chǎn)的關(guān)系時說，就像棒球運動員為了能打出更好的成績而注射類固醇激素，人為地增強(qiáng)肌肉一樣。在房價不斷飆升的歲月里，華爾街向市場注入了太多的興奮劑。往昔房地產(chǎn)繁榮的“美國秘方”和“日本神話”到中國“黃金十年”的樓市沸騰，都是高能貨幣導(dǎo)入的結(jié)果。
伯南克曾把應(yīng)對資產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的方法分為三種：“什么都不做”、“憑借風(fēng)勢”、“主動刺破”。資產(chǎn)泡沫會造成巨大的不穩(wěn)定性，常常導(dǎo)致貨幣不成比例、無效地流入那些出現(xiàn)泡沫的部門。然而，當(dāng)他在這三種方法中選擇時，“主動刺破”這種方法完全排除了，因為沒有哪個政府希望或者放縱房地產(chǎn)的崩潰。用格林斯潘的話說，企圖刺破經(jīng)濟(jì)中某些泡沫的做法“可能會對其他部門造成意想不到的巨大傷害”。他在反省次貸危機(jī)時說，一個深刻教訓(xùn)是從華爾街到華盛頓的雙向失靈——市場失靈和政府的監(jiān)管失靈。如果說市場失靈是因為利益群體的貪婪導(dǎo)致其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度放縱，而監(jiān)管的失靈則更為復(fù)雜。
格林斯潘曾說過“房地產(chǎn)泡沫在破裂之前無法判斷”，就像地震無法預(yù)報一樣。但在其自傳《我們的新世界》里，他終于吐了真言：“聯(lián)邦儲備委員會并不是在真空中運作。如果升息打壓了資產(chǎn)價格，一定會導(dǎo)致自己的選票減少。因為，無論是股票還是房地產(chǎn)，涉及面都非常廣泛，幾乎影響到所有的中產(chǎn)以上階層，任何導(dǎo)致資產(chǎn)價格下跌的政策都是‘不得人心’的。美聯(lián)儲不想被投資者控告，是我們破壞了大家的退休計劃，你們可以想象我在下一次國會熬夜召開的聽證會里遭到炮轟的情形。”
由此可見，任何一個市場，如果監(jiān)管者、決策者摻雜太多私利，政策就難免首鼠兩端、搖擺不定，最終市場走向放縱和崩潰。任何經(jīng)濟(jì)體的資產(chǎn)泡沫從發(fā)酵、膨脹到最后的破滅都有其運行的內(nèi)在機(jī)制和規(guī)律，其終極風(fēng)險的積聚又不以任何政府的意志為轉(zhuǎn)移。回頭看，幾乎所有大國經(jīng)濟(jì)都曾經(jīng)被絆倒在房地產(chǎn)這塊“硬石頭”上，30年前的拉美、20年前的日本如此，10年前的亞洲“四小龍”亦然，現(xiàn)代金融監(jiān)管制度堪稱完美的美國亦未能逃脫。中國能擺脫這種魔咒般的定律嗎？
