物業(yè)服務(wù)不好怎么辦？因房屋質(zhì)量引發(fā)的問(wèn)題如何處置？公共部位被用來(lái)種菜養(yǎng)雞誰(shuí)來(lái)管？……這些讓業(yè)主苦惱不已的小區(qū)問(wèn)題將隨著《唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例》的施行而解決。記者9日獲悉，備受關(guān)注的《唐山市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)日前獲河北省人大常委會(huì)批準(zhǔn)，將于明年5月1日起正式施行。這是唐山市第一部關(guān)于物業(yè)管理的地方性法規(guī)，也是全省繼石家莊后出臺(tái)的第二部。《條例》的出臺(tái)，標(biāo)志著唐山市物業(yè)管理將逐步走上法制化、規(guī)范化的軌道。
據(jù)了解，1995年以來(lái)，隨著住房制度改革和城市化進(jìn)程加速，唐山市物業(yè)管理行業(yè)得到了較快發(fā)展。截至2012年7月，全市已有注冊(cè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)408家，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)總建筑面積達(dá)4763萬(wàn)余平方米的593個(gè)住宅和非住宅物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施了物業(yè)管理。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理實(shí)踐中也出現(xiàn)了一些不容忽視和亟待解決的問(wèn)題。政府相關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)不明晰，因物業(yè)質(zhì)量、維修責(zé)任、物業(yè)服務(wù)、費(fèi)用收繳等引發(fā)的物業(yè)管理糾紛日趨增多，有的已經(jīng)影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和居民的日常生活。
唐山市住建局物業(yè)管理處王建亞處長(zhǎng)介紹，《條例》共計(jì)9章79條，明確了相關(guān)部門、企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，對(duì)一些長(zhǎng)期存在卻又難以解決的問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范，今后與物業(yè)管理相關(guān)的主體維權(quán)將更加方便。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理模式
目前唐山市大多數(shù)新建住宅小區(qū)和所有老舊住宅區(qū)未能做到由業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新建小區(qū)多數(shù)是由開發(fā)建設(shè)單位指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者自行組建物業(yè)服務(wù)實(shí)體實(shí)行自建自管；老舊小區(qū)多數(shù)是由政府管理或者是產(chǎn)權(quán)單位對(duì)出售后舊公房管理的延續(xù)。按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定來(lái)規(guī)范唐山市的物業(yè)管理活動(dòng)，不能完全解決實(shí)際問(wèn)題。
因此《條例》第二條提出了“標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理”和“準(zhǔn)物業(yè)管理”兩個(gè)概念，將所有住宅區(qū)的管理活動(dòng)均納入物業(yè)管理活動(dòng)中，為業(yè)主提供自愿選擇管理方式的權(quán)利空間。同時(shí)，第三條對(duì)政府工作提出了要求，并做出了“逐步推行標(biāo)準(zhǔn)管理”、“提倡和保障業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)”的規(guī)定。
關(guān)鍵詞：居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)
按照《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)的權(quán)利主體。但目前唐山市多數(shù)住宅區(qū)尚不能做到業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)實(shí)施共同管理，造成業(yè)主權(quán)利不能集中體現(xiàn)，物業(yè)管理活動(dòng)不能正常開展，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效溝通，雙方的合法權(quán)益難以得到有效保障。
《條例》第十五條至第十九條規(guī)定，在小區(qū)業(yè)主不能通過(guò)業(yè)主大會(huì)實(shí)施共同管理、未能成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，可以由社區(qū)居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，承擔(dān)在小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)中的相應(yīng)權(quán)利、義務(wù)；同時(shí)，對(duì)代行職責(zé)的相關(guān)事宜做出了具體規(guī)定。
關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同承擔(dān)物業(yè)服務(wù)職責(zé)。為解決業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同簽訂前的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，《條例》第二十七條規(guī)定，可以由業(yè)主委員會(huì)代行物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，同時(shí)對(duì)代行職責(zé)的期限等事項(xiàng)做出了規(guī)定。
關(guān)鍵詞：物業(yè)收費(fèi)
目前，唐山市物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)率僅為50%左右，收費(fèi)難已成為困擾物業(yè)管理活動(dòng)的瓶頸。為解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳費(fèi)率相互制約問(wèn)題，《條例》第四十一條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)收取”，嘗試建立一種新的收費(fèi)機(jī)制，即可以由業(yè)主委員會(huì)收取費(fèi)用，然后根據(jù)管理服務(wù)實(shí)際情況、業(yè)主滿意程度、專業(yè)單位評(píng)價(jià)，按照一定比例定期撥付物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，《條例》第四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用，委托單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費(fèi)用。
關(guān)鍵詞：質(zhì)量保修金
相當(dāng)一個(gè)時(shí)期以來(lái)，開發(fā)建設(shè)期間遺留的質(zhì)量問(wèn)題以及保修責(zé)任不落實(shí)問(wèn)題，侵害了業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)，一些開發(fā)建設(shè)單位將自身的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè)，增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修量，因質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛也影響了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系，不利于物業(yè)管理活動(dòng)的開展。
為強(qiáng)化開發(fā)建設(shè)單位的保修責(zé)任，《條例》第六十條規(guī)定，新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度，具體保修標(biāo)準(zhǔn)按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》執(zhí)行。建設(shè)單位在新建住宅物業(yè)保修期起始日之前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的百分之二，一次性向市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)市、縣(市)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理區(qū)域
《條例》第五十二條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止的行為做出了明確規(guī)定。諸如擅自占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及附屬設(shè)施；私圈、私占、私建停車場(chǎng)地；侵占綠地，毀壞花草樹木，損壞園林設(shè)施；違反規(guī)定燃放煙花爆竹；違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物等多種行為都是應(yīng)當(dāng)禁止的。
同時(shí)《條例》第七十二條規(guī)定，單位或者個(gè)人違反本條例第五十二條規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門按照職責(zé)分工依照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以查處；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理；給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
關(guān)鍵詞：小區(qū)車輛停放
對(duì)于小區(qū)停車，《條例》第五十三條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，對(duì)車庫(kù)、車位的處分情況應(yīng)當(dāng)予以公布。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫(kù)、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。
同時(shí)，《條例》對(duì)需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置車位停放車輛的情況進(jìn)行了規(guī)定和說(shuō)明。
《條例》第七十條規(guī)定，建設(shè)單位違反第五十三條規(guī)定，不公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)、車位的處分情況的，給予警告；未首先滿足業(yè)主停車需要，將車庫(kù)、車位出售、贈(zèng)與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，給予警告并責(zé)令限期改正；逾期不改正的，沒(méi)收違法所得，并可處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。
