7月21日，北京城遭遇61年來最兇猛、最持久的一次強(qiáng)降雨。暴雨考驗(yàn)市政系統(tǒng)的同時(shí)，也對各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行了一次徹底的檢驗(yàn)。最近一段時(shí)間，我國一些北方地區(qū)連降大到暴雨，“暴雨來襲，你家漏水了嗎？”此類帖子旋即成為諸多社區(qū)論壇中的焦點(diǎn)話題。降雨所引起的住宅滲漏水問題層出不窮，輕則墻體發(fā)霉、脫皮，重則“屋外下大雨，屋內(nèi)下小雨”，被網(wǎng)友戲稱為“漏脆脆”。
業(yè)內(nèi)專家表示，我國相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對于住宅防水均有詳細(xì)規(guī)定，而在天災(zāi)面前，數(shù)量眾多的樓盤遭遇“水禍”，出現(xiàn)滲漏水，導(dǎo)致住宅原有的遮風(fēng)避雨功能失靈，不免讓業(yè)主對包括防水質(zhì)量在內(nèi)的工程質(zhì)量打個(gè)問號(hào)。記者探訪島城樓盤現(xiàn)狀，雖然我市市政管網(wǎng)排水功能強(qiáng)大，但購房者在買房時(shí)，對防水排水等設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)仍不容忽視。
墻體滲漏成住宅通病
連日來，北京、河北、天津等我國一些北方地區(qū)普降大到暴雨，大量住宅出現(xiàn)不同程度的滲漏水,和年限較短的新房相比，一些年代較久的二手房更是經(jīng)歷了嚴(yán)重的質(zhì)量危機(jī)。
7月島城也曾經(jīng)歷一場突如其來的大雨，在考驗(yàn)島城道路交通與市政管網(wǎng)的同時(shí)，也考驗(yàn)了島城一些危舊老房的承受能力。記者走進(jìn)高苑路、膠州路、無棣二路等處的老樓發(fā)現(xiàn)，樓內(nèi)的許多墻壁都已經(jīng)開裂，有的裂縫甚至能一眼望到外面，在一些居民家中像這樣的貫穿性裂縫也并不少見。記者剛一開門便有一塊直徑20厘米的白色墻皮掉在地上，抬頭一看，多處墻壁已經(jīng)沒有了白色的墻皮，露出里面的水泥。
除了這些年代久遠(yuǎn)的老舊房，就是一些剛剛交付入住的小區(qū)也是備受漏雨困擾。上月李滄區(qū)一新盤交付時(shí)，業(yè)主們一看傻眼了，本來是滿懷憧憬去收房的，可一進(jìn)門就傻了眼——客廳的屋頂漏了，廳中間是一大灘水漬，亮堂堂地足以映出自己高大的身影。此外，臥室和衛(wèi)生間也都有漏水的情況，對此業(yè)主們很是氣憤。一地下商戶更是氣不打一處來，偌大的場地內(nèi)全部是水，幸好貨品還沒擺進(jìn)去，否則后果不堪設(shè)想。
另外，浮山后一封閉物業(yè)小區(qū)本是該片區(qū)內(nèi)品質(zhì)較高的一個(gè)小區(qū)，但入住三四年后就開始陸續(xù)出現(xiàn)墻面滲漏的問題，業(yè)主們?yōu)榇丝嗖豢把浴Ｈ缃窬嚯x交付已經(jīng)六七年了，過了5年的保修期。“剛剛出現(xiàn)問題的時(shí)候開發(fā)商積極性還挺高，但一直也沒有根治滲水這個(gè)老毛病，一下雨我們就犯愁，多虧有業(yè)委會(huì)出面和開發(fā)商溝通。”
青島科威國際不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰表示，一場大雨過后，各處二手房的建筑質(zhì)量也暴露在市民面前。不僅一些老舊小區(qū)，甚至一些剛建成不久的次新二手樓盤也遭遇了滲水的煩惱。他還介紹說，雨季正是選購二手房的好時(shí)機(jī)，購房者可以清晰地看到房屋質(zhì)量是否存在問題。
別墅下躍部分漏水最嚴(yán)重
這次暴雨中，除了普通住宅外，還有部分高端樓盤甚至是別墅遭遇漏水，別墅項(xiàng)目下躍部分尤為嚴(yán)重。北京一高端項(xiàng)目在雨后共有40多戶業(yè)主家中進(jìn)水，主要是別墅下躍及洋房的底躍，經(jīng)過排查，進(jìn)水的原因是項(xiàng)目所在區(qū)域的市政管網(wǎng)飽和，小區(qū)外圍大市政排水系統(tǒng)無法將小區(qū)降雨迅速排出，外圍市政水位高于園區(qū)水位，導(dǎo)致雨水倒灌，在園區(qū)各類排水設(shè)備設(shè)施全面啟動(dòng)的情況下，仍無法滿足園區(qū)排水所需。
業(yè)內(nèi)人士表示，暴雨除了考驗(yàn)樓盤質(zhì)量，還考驗(yàn)了各小區(qū)物業(yè)管理水平及開發(fā)商的應(yīng)急預(yù)案是否完善。從客觀因素來看，部分樓盤所處地勢低洼、市政排水系統(tǒng)不完善等因素導(dǎo)致“內(nèi)澇”，使得不少樓盤被淹。不過，此次暴雨更大程度上反映出不少樓盤存在的內(nèi)在問題和原因。首先，一些項(xiàng)目的排水系統(tǒng)、防水系統(tǒng)沒有嚴(yán)格按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，導(dǎo)致暴雨時(shí)無法正常排水，墻體出現(xiàn)滲漏；其次是小區(qū)物業(yè)管理上的問題，這也是最核心問題。
◆專家解讀
防水排水設(shè)計(jì)不容忽視
盡管暴雨屬于自然不可抗力，但如此多的樓盤遭遇“水禍”，就不能簡單歸結(jié)為天災(zāi)原因，房屋的設(shè)計(jì)及質(zhì)量問題、物業(yè)的服務(wù)態(tài)度都需要深刻檢討。中國建筑防水協(xié)會(huì)信息中心主任王旭表示，防水質(zhì)量是工程質(zhì)量的一部分，出現(xiàn)滲漏水表明住宅質(zhì)量存在一定問題，或者存在一定的質(zhì)量安全隱患。一般講，遮風(fēng)避雨是住宅的最基本功能。
那么住宅防水達(dá)到何種標(biāo)準(zhǔn)算質(zhì)量過關(guān)？2002年6月實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50207-2002）規(guī)定，屋面工程應(yīng)根據(jù)建筑物的性質(zhì)、重要程度、使用功能要求以及防水層合理使用年限，按不同等級進(jìn)行設(shè)防。各種類型工程的防水均有相應(yīng)技術(shù)規(guī)范，根據(jù)不同級別，防水有不同的構(gòu)造做法。而按照現(xiàn)有的住宅防水標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格依照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范去做，保證施工質(zhì)量。
談到滲漏水成為眾多樓盤通病的原因，王旭分析指出，防水成本在整個(gè)工程開發(fā)成本中僅占1%-2%左右，占比較低。一些住宅屋頂出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏水，可能因?yàn)樵O(shè)計(jì)時(shí)未考慮一定的坡度、沒有做防水墊層或者使用質(zhì)量低劣的暴露式防水卷材等，在設(shè)計(jì)、材料、施工以及后期維護(hù)等各環(huán)節(jié)做得不達(dá)標(biāo)。而這么做的一個(gè)后果是，一些開發(fā)商40%~60%的住宅維修資金都花在了治理滲漏水上，為此付出了代價(jià)，也逐漸引起了開發(fā)商的注意與重視。
房屋的工程質(zhì)量一直是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)問題，記者從青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委了解到，早在2006年我市就出臺(tái)規(guī)定，住宅工程竣工驗(yàn)收前必須進(jìn)行分戶驗(yàn)收，即對每一戶室內(nèi)及公共部位進(jìn)行專門的驗(yàn)收，每一間新房子都將有自己的質(zhì)量驗(yàn)收記錄。2008年再次修訂完善分戶驗(yàn)收辦法，更是要求《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》應(yīng)作為《住宅工程質(zhì)量保證書》的附件，在房屋交付時(shí)一并交給住戶。
為切實(shí)解決外墻外窗滲漏難題，青島于2008年開始在住宅工程中推行外墻外窗淋水試驗(yàn)，自主研發(fā)現(xiàn)場噴淋檢測儀器設(shè)備，編制檢測實(shí)施細(xì)則。所謂外墻外窗淋水試驗(yàn)，就是在外窗安裝、外墻施工結(jié)束后，由建設(shè)單位組織對全部外墻外窗進(jìn)行模擬暴風(fēng)雨?duì)顟B(tài)的淋水試驗(yàn)，存在滲漏問題得不到徹底解決的，不得組織竣工驗(yàn)收。
◆律師支招
暴雨損失誰買單
近日的強(qiáng)降雨使得部分樓盤的質(zhì)量問題浮出水面，那么暴雨究竟會(huì)引發(fā)怎么樣的房屋糾紛呢？誰該為強(qiáng)降雨造成的房屋損失買單呢？本報(bào)特邀山東青港律師事務(wù)所主任桑壽增為讀者一一解讀。
嚴(yán)重影響居住可解除合同
桑律師說，房屋質(zhì)量合格是開發(fā)商交房的一個(gè)硬性規(guī)定，開發(fā)商所交付的房屋必須是安全的，合格的，不存在裂縫、滲漏甚至是滴漏等情況，而且房屋防水也是一個(gè)重要問題。
對業(yè)主來說，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量糾紛。首先，可要求開發(fā)商進(jìn)行修復(fù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
其次，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
租賃糾紛也應(yīng)提前預(yù)防
桑律師還提到了大家容易忽略的承租房，承租房屋存在各種缺陷或年久失修是承租人在租賃房屋時(shí)經(jīng)常遇到的問題，平常我們雖然知道有這些問題，但并不會(huì)過多地關(guān)注或者解決。但一旦大雨來臨，因暴雨引發(fā)的租賃糾紛也會(huì)隨之而來。
至于誰該承擔(dān)責(zé)任，桑律師告訴記者，根據(jù)合同法第二百二十條和二百二十一條的規(guī)定，出租人負(fù)有對租賃物進(jìn)行維修的義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。
另外，合同法還規(guī)定，因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
不過，律師提醒租房者，法律對租賃義務(wù)也做了明確的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
維權(quán)小貼士
1.購房人在購房前要求開發(fā)商提供小區(qū)的規(guī)劃，并要求開發(fā)商對小區(qū)的排水設(shè)施和樓房的防水作出解釋和說明。
2.維權(quán)、證據(jù)固定要及時(shí)。發(fā)現(xiàn)房屋漏水等情況時(shí)，要在第一時(shí)間對現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)，固定相關(guān)的證據(jù)，進(jìn)行拍照或攝像。
3.制作損失清單。因房屋漏水導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失的，業(yè)主可制作詳細(xì)的財(cái)物損失清單，也可請?jiān)u估公司對所損失的財(cái)物進(jìn)行評估。
4.購房合同約定要明確。解決房屋質(zhì)量問題，購房合同是最有效的武器。購房人在簽訂購房合同時(shí)要將房屋質(zhì)量要求白紙黑字地寫進(jìn)合同中，對出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、上下水管道阻塞等情況進(jìn)行違約責(zé)任約定。
