經(jīng)市政府同意，濟南市物價局、市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合印發(fā)了《濟南市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（以下簡稱《市辦法》），自2012年8月1日起施行。物業(yè)服務(wù)收費管理與市民生活息息相關(guān)，社會各方面十分關(guān)注，為切實做好《市辦法》的宣傳解釋工作，合理引導(dǎo)社會輿論，爭取各方面的理解和支持，營造良好的社會環(huán)境和輿論環(huán)境，7月27日，市政府新聞辦、市物價局、市住房保障和房產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會。市物價局局長孔杰，發(fā)布了《市辦法》制定背景、制定的過程和原則、主要內(nèi)容和特點以及需要重點解讀的若干問題；市住房保障和房產(chǎn)管理局局長劉勝凱，就全行業(yè)如何貫徹收費政策，提高服務(wù)水平也向大家作了通報。發(fā)布了與《市辦法》有關(guān)的政策措施。國家、省、市級20多家媒體參加了發(fā)布會。
一、《市辦法》起草背景
物業(yè)管理關(guān)系廣大人民群眾的切身利益，對于維護社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會有著重大意義。截止到目前，我市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)525家，從業(yè)人員超過3.5萬人，管理面積超過7600萬平方米。物業(yè)管理的覆蓋面已從單純的住宅小區(qū)延伸到辦公樓、工業(yè)區(qū)、商業(yè)大廈、醫(yī)院、學(xué)校等社會各個領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、小區(qū)秩序管理、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務(wù)、物業(yè)中介等多層次、全方位的配套服務(wù)體系。
但是，在物業(yè)管理及物業(yè)收費中還存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是開發(fā)遺留問題比較突出。房屋配套建筑及設(shè)施設(shè)備不健全、權(quán)屬關(guān)系不明確、開發(fā)商承諾的事項不兌現(xiàn)等問題的存在，在很大程度上直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，引發(fā)了后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。二是物業(yè)服務(wù)收費不規(guī)范。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在亂收費、物業(yè)服務(wù)收費不透明和捆綁式收費等現(xiàn)象，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏先進的管理機制和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力，物業(yè)服務(wù)收費行為有待進一步規(guī)范。三是專營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒有理清，導(dǎo)致其維修、養(yǎng)護及更新責(zé)任不落實，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主實際承擔了很多不合理的責(zé)任和費用。四是車輛收費管理方面的矛盾日趨突出。車位租賃、車位管理、地上車位場地使用等收費由于缺乏規(guī)范的政策規(guī)定，社會反映強烈。這些問題的存在，使得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的糾紛和矛盾不斷產(chǎn)生。因此，在總結(jié)多年來物業(yè)服務(wù)收費管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家、省文件精神制定切合我市物業(yè)收費管理實際的辦法，非常必要。
二、《市辦法》的制定過程和原則
自2009年《山東省物業(yè)管理條例》公布實施后，我們會同市住房保障和房產(chǎn)管理局，及時啟動了《市辦法》的起草工作。2011年底《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（魯價綜發(fā)〔2011〕185號）公布后，我們進一步做好與省辦法的銜接，加快工作步伐，推動《市辦法》盡快出臺。6月29日，《市辦法》經(jīng)市政府常務(wù)會議原則通過。在制定過程中，我們對全市物業(yè)服務(wù)收費管理現(xiàn)狀進行了認真調(diào)研，針對存在的服務(wù)收費不規(guī)范不透明、部分專營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰導(dǎo)致維修養(yǎng)護責(zé)任不落實、住宅小區(qū)車輛收費管理矛盾突出等問題，深入研究改進措施，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標準進行了科學(xué)合理的成本測算和監(jiān)審，先后召集物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表、人大代表、政協(xié)委員、政府部門代表召開座談會，廣泛聽取了社會各方面的意見和建議。制定《市辦法》的幾項原則是：
（一）堅持以人為本，以關(guān)注民生為目的。《市辦法》的制定，始終堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以關(guān)注民生和構(gòu)建和諧社會為出發(fā)點，堅持以人為本，以服務(wù)于不斷提高居民生活質(zhì)量和水平為目的。
（二）堅持政府指導(dǎo)，強調(diào)業(yè)主自治、企業(yè)經(jīng)營為主導(dǎo)。一方面注重明確政府指導(dǎo)的責(zé)任；另一方面，強調(diào)業(yè)主自治，提倡業(yè)主通過公開選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭。
（三）堅持科學(xué)測算，在充分考慮業(yè)主承受能力的前提下，兼顧雙方權(quán)益。在制定各項收費標準時，堅持在充分考慮業(yè)主承受能力的前提下，兼顧物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，努力建立公開、合理、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制。
（四）堅持實事求是，做到“于法周嚴、于事簡便”。《市辦法》必須符合有關(guān)法律法規(guī)，符合我市物業(yè)管理實際，確保合法性和可操作性。
三、《市辦法》的主要內(nèi)容及特點
《市辦法》共三十六條，主要對物業(yè)服務(wù)收費管理的法律依據(jù)；收費標準的形成機制、定價原則；物業(yè)收費監(jiān)管的職責(zé)權(quán)限；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、成本構(gòu)成、收費標準；物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任；違反價格法律法規(guī)行為的行政處罰等內(nèi)容作出了明確規(guī)定。其特點：
（一）對政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價的劃分更加明確。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、地下共用車庫內(nèi)車位租賃費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費、停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
（二）物業(yè)收費指導(dǎo)價格調(diào)整建立法定適時調(diào)整機制。物業(yè)收費標準根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級以及物價指數(shù)變動情況，經(jīng)市政府批準后每年向社會公布。
（三）對物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)管前移，強化前期物業(yè)服務(wù)合同的管理力度。在明確前期物業(yè)合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加了按規(guī)定時限向價格主管部門備案的條款，強化了前期物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管。
（四）強調(diào)專業(yè)經(jīng)營單位向最終用戶收取費用。供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照服務(wù)合同，向最終用戶收取費用，從根源上減輕了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主很多不合理的責(zé)任和費用。
（五）建立物業(yè)服務(wù)費成本監(jiān)審、價格監(jiān)測制度。辦法規(guī)定政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，為制定基準價格提供依據(jù)。
四、需要說明幾個問題
（一）關(guān)于物業(yè)服務(wù)等級和收費標準的問題。按照《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。2011年12月省住建廳公布了《山東省住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》，經(jīng)過反復(fù)研究論證，并多方征求意見，我們擬定了《濟南市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級服務(wù)標準》。按照新的規(guī)定，我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準分為公共性物業(yè)服務(wù)標準和特種設(shè)施設(shè)備維護運行服務(wù)標準兩部分，公共性物業(yè)服務(wù)標準按物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價格越高。特種設(shè)施設(shè)備維護運行服務(wù)標準包括電梯的維護、運行服務(wù)標準和自動消防控制設(shè)施的維護、運行服務(wù)標準。特種設(shè)施設(shè)備維護運行服務(wù)標準不分等級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)所能提供的物業(yè)服務(wù)項目及質(zhì)量標準，選擇物業(yè)服務(wù)等級，在對應(yīng)的政府指導(dǎo)價的范圍內(nèi)通過合同約定具體物業(yè)收費標準。公共性物業(yè)服務(wù)收費標準為：一星級0.50元/平方米.月；二星級0.75元/平方米.月；三星級1.00元/平方米.月；四星級1.30元/平方米.月；五星級1.60元/平方米.月。電梯維護和運行服務(wù)收費標準：0.35元/平方米.月，自動消防控制設(shè)施維護運行服務(wù)收費標準：0.20元/平方米.月。
（二）關(guān)于車位租賃費標準和停車服務(wù)收費標準。按照省關(guān)于車位租賃費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價的規(guī)定，我們選取近百個住宅項目，對其車位租賃費和停車服務(wù)情況進行了調(diào)查統(tǒng)計，并選取典型樣本按照規(guī)定程序進行了成本監(jiān)審，在此基礎(chǔ)上擬定了公共車庫內(nèi)車位租賃費和停車服務(wù)費標準，具體為：車位租賃費220元/個.月，停車服務(wù)費35元/輛.月。鑒于當前車位租賃費、停車服務(wù)費由于缺乏規(guī)范的政策規(guī)定，引發(fā)的矛盾日趨增多，社會反映強烈，我們將車位租賃費和停車服務(wù)費標準與《市辦法》同步出臺。
（三）供水二次加壓設(shè)備運行電費問題。《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第九條規(guī)定：“供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。”根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備不符合規(guī)定的，要進行設(shè)施、設(shè)備的改造移交。單就二次供水而言，據(jù)市公用事業(yè)局統(tǒng)計，我市二次加壓供水設(shè)備190多處，擔負近20萬戶居民的供水任務(wù)，年供水量月計1600萬立方米。上述統(tǒng)計的二次加壓供水設(shè)備絕大部分未能按照《條例》的規(guī)定進行改造和移交，按照《條例》規(guī)定進行改造和移交需要一定過渡期，為做好與《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》銜接，市政府已責(zé)成有關(guān)部門盡快實施居民小區(qū)二次加壓設(shè)施改造工作，并將實施情況向社會公布，接受社會監(jiān)督。同時在《市辦法》中規(guī)定:“專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，其運行、維護、養(yǎng)護、更新費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。”
（四）《市辦法》及配套文件具體實施時間
《市辦法》將于2012年8月1日起正式實施，與之配套的《關(guān)于公布我市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準及物業(yè)服務(wù)收費基準價格的通知》《關(guān)于公布我市市內(nèi)各區(qū)住宅小區(qū)共用車庫內(nèi)車位租賃費基準價格等有關(guān)問題的通知》同時公布實施。
